La sopraelevazione, quando si può e quando no

Schermata 2017-02-03 alle 18.13.33.png

Rendere la propria casa più grande, aggiungendo della superficie utile fa sempre comodo. Spesso si possono aggiungere degli ambienti recuperando spazi inutilizzati come ad esempio i sottotetti. Chi non dovesse possedere un sottotetto, ma abita in villa o all’ultimo piano di un edificio , può guadagnare più spazio realizzando una sopraelevazione. Esistono però dei limiti e dei divieti. Scopriamo assieme tutto sull’argomento.

Le sopraelevazioni sono interventi di nuova costruzione che si eseguono sopra l’ultimo piano o sopra il lastrico solare esistente, aggiungendo uno o più piani in altezza .

L’art. 1127 del c.c. prevede che costituisce sopraelevazione l’intervento edificatorio che comporta lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale mediante occupazione della colonna d’aria soprastante.

Anche se di ridotte dimensioni, la sopraelevazione comporta sempre aumento di volume e superficie di ingombro, e pertanto deve essere considerata come nuova volumetria sottoposta all’osservanza delle discipline urbanistiche (D.M 1444/68, oneri concessori, rispetto delle norme impiantistiche L. 37/08, di distanza dai fabbricati di luce e affaccio, ecc…).

Si tratta di un orientamento giurisprudenziale consolidato da tempo (si veda ad es. Cassazione sentenze n. 21059/2009 e n. 15527/2008) nonché principio ribadito nuovamente nella recente sentenza di Cassazione Civ. Sez. II n. 14916/2015 pubblicata lo scorso 16 luglio 2015 in merito al rispetto delle distanze tra i fabbricati.

Per gli interventi di sopraelevazione generalmente si richiede il “Permesso di costruire” o la “DIA”(Dichiarazione di Inizio Attività) a seconda di quanto disposto dai regolamenti comunali; tali interventi inoltre sono disciplinati dal DPR 380/2001 che richiede la verifica dell’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico, e dal DM 14 gennaio 2008 che impone la valutazione della sicurezza e, se necessario, l’adeguamento sismico dell’intera struttura esistente, qualunque sia la tipologia prevista per la costruzione dell’opera in sopraelevazione

Se esiste un proprietario esclusivo della copertura dell’edificio condominiale (lastrico solare, terrazza, tetto, soffitto ecc.), spetta a quest’ultimo il diritto di sopraelevare, anche se non possiede altre proprietà nel condominio.

Il diritto di sopraelevazione, quindi, non può essere esercitato indifferentemente dal proprietario dell’ultimo piano o da quello del lastrico solare e, quando vi sono entrambi, è logico che tale diritto spetti solo al proprietario del lastrico solare.

Se l’ultimo piano o il lastrico solare appartengono a più persone “pro indiviso” i singoli proprietari non potranno sopraelevare ognuno per proprio conto.

In questo caso la sopraelevazione potra’ essere fatta solo di comune accordo, e ciascuno dei comproprietari dovrà provvedere in proporzione della propria quota ed il nuovo piano rimarrà in comunione con quello sottostante.

Se l’edificio anziché terminare con un “lastrico solare” o “terrazzo” termina con un “tetto”, il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano o del tetto rimane immutato ma, chiaramente, vige l’obbligo di costruire al di sopra della nuova opera una copertura sostanzialmente eguale a quella preesistente, tale comunque da non pregiudicare l’uso originario.

IL DIVIETO DI SOPRAELEVAZIONE

 

L’art. 1127 c.c. , come poc’anzi detto, fa chiaramente divieto di sopraelevazione se incide sulle condizioni statiche dell’edificio, nonché in violazione delle leggi antisismiche, con facoltà per gli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite.

La domanda volta a denunciare l’illegittimità della sopraelevazione dell’ultimo piano per violazione dell’art. 1127 c.c. 2° comma o del regolamento condominiale può essere avanzata dal singolo condomino oltre che dall’amministratore del condominio.

L’azione di opposizione alla sopraelevazione, quella diretta alla restitutio in integrum sono soggette a prescrizione ventennale(Corte di Cassazione Sentenza n. 10334/98) .

Vige, inoltre, un divieto di sopraelevare se ciò viene fatto in pregiudizio dell’aspetto architettonico.

Affinché ciò si verifichi occorre che l’edificio preesistente abbia caratteristiche architettoniche tali che un qualsiasi sovralzamento ne altererà sicuramente lo stile o l’armonia dei motivi architettonici esistenti “pregiudicando l’originaria fisionomia ed alterando le linee impresse dal progettista” (Corte di Cassazione Sentenza n. 10048/2013) .

 

IL DIRITTO DI OPPOSIZIONE DEGLI ALTRI CONDOMINI

Chi sopraeleva, per legge, non è tenuto a presentare ai vari condomini il progetto di sopraelevazione né è tenuto a chiedere l’autorizzazione in assemblea o all’amministratore .

Se vengono rispettati i limiti di legge per la sopraelevazione, generalmente non c’è la necessità di avere il consenso del condomino, né per sopraelevare né per cedere il diritto di superficie al fine di sopraelevare. Ma considerando che spesso i condomini hanno intrapreso le vie legali, accusando una diminuzione di aria o di luce o un pregiudizio dell’aspetto architettonico, conviene sempre chiedere un parere preventivo in assemblea al fine di diminuire, nella pratica, gli intoppi e le perdite di tempo.

D’altra parte, come abbiamo sopra evidenziato, i condomini hanno per legge il diritto di opporsi alla sopraelevazione qualora ritengano che questa possa essere pregiudizievole nei loro riguardi.

In particolare essi, qualora non si siano opposti al momento in cui sono venuti a conoscenza della nuova costruzione e del progetto, potranno comunque opporsi al momento stesso in cui si manifesterà il danno ,quindi, anche dopo l’ultimazione dei lavori.

L’INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE

Esaminando in modo più particolare l’argomento, va osservato che a) il diritto di eseguire la sopralevazione , concesso al proprietario dell’ultimo piano non è gratuito ma oneroso e b) vi è un diritto all’indennità a favore dei proprietari sottostanti, espressamente condizionato all’esercizio della facoltà di sopralzo; d’altronde esso non sorge se il sovralzamento non si verifica e potrebbe anche non sorgere mai.

Per la quantificazione di tale diritto , ormai giurisprudenza costante ha chiarito che dell’indennità prevista dall’art. 1127 cod. civ., nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.

Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l’ammontare dell’indennità è rappresentato dal prodotto cosi ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. (Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 8096 del 07/04/2014)

L’indennità di soprelevazione si giustifica, quindi, quale compenso per gli altri condomini della diminuzione che la loro quota sull’area comune subisce a seguito della sopraelevazione.

Se il suolo e le altre parti dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c. sono di proprietà comune di tutti i condividenti, allora possiamo concludere che la sopraelevazione determina una diminuzione della quota di suolo comune già posseduta da ciascuno dei condomini.

Il valore dell’”indennità” , quindi, non ricomprende la riparazione del sacrificio dei proprietari sottostanti né rappresenta un compenso per i fastidi o danni arrecati alle singole proprietà sottostanti, ma raffigura il prezzo che chi sopraeleva deve pagare per aver acquistato la quota del suolo su cui sorge l’edificio preesistente mediante i nuovi piani che si costruiranno.

Infatti, l’indennizzo si otterrà come differenza tra le quote di valore del suolo che risultano prima e dopo la sopraelevazione, valori proporzionali al valore delle singole proprietà dei condomini.

Si ringrazia per la collaborazione l’Ing. Enrico Garufi

4 pensieri riguardo “La sopraelevazione, quando si può e quando no

  1. in presenza di impianti di telecomunicazioni in prossimità, impianti che hanno già ottenuto un’autorizzazione sulla base dell’edificato al momento dell’istanza, come si concilia il diritto di sopraelevazione con eventuali vincoli esistenti riguardanti possibili volumi di rispetto in cui l’esposizione a onde elettromagnetiche supera il valore di attenzione ricadenti nell’area oggetto della sopraelevazione? Il regime autorizzativo per gli impianti è normato dal codice delle comunicazioni elettroniche art. 87 e 87 bis. Prevale l’autorizzazione in essere dell’impianto o il diritto di sopraelevare? A chi spetta il controllo della compatibilità tra impianti e sopraelevazioni e viene eseguito in pratica?

    "Mi piace"

  2. Buongiorno, avrei una domanda da porre sul tema. Se il proprietario di un attico, quindi di un appartamento, della terrazza a livello e anche del lastrico solare soprastante allarga il proprio appartamento con una nuova stanza sacrificando parte della terrazza a livello, si può parlare di sopraelevazione? In realtà non si sta realizzando un “nuovo piano” e pertanto non sarebbe possibile neppure applicare la formula dell’indennità relativa (visto che si cita esplicitamente di dividere per i piani dell’edificio, compreso quello di nuova costruzione). Inoltre, se l’indennità come evidenziate esiste per comprare le quote di terreno (e sembrerebbe quindi legato all’incremento di millesimi) legato all’incremento di volumetria, perché non dovrebbero pagare simile indennizzo anche coloro che (spesso fuori legge) chiudono balconi o terrazze la cui chiusura non rappresenta “sopraelevazione” solo perché non sono all’ultimo piano?

    "Mi piace"

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo di WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione /  Modifica )

Google photo

Stai commentando usando il tuo account Google. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione /  Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione /  Modifica )

Connessione a %s...