LUCI E VEDUTE: COSA SONO E QUALI DISTANZE

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Le caratteristiche generali delle “luci” e delle “vedute” sulla facciata di un palazzo: definizioni e distanze, ovvero tutto quello che c’è da sapere prima di aprire una finestra sul fondo altrui.

L’apertura di una finestra , senza rispettare i limiti di distanza prescritti dal codice civile, dalle norme nazionali e dai regolamenti locali, trasgredisce il diritto alla riservatezza ed alla sicurezza del proprio  fondo finitimo, principi garantiti dal codice civile ai sensi dell’art. 900 e succ., norme riguardanti le aperture, le luci e le finestre e le distanze dai fondi finitimi altrui.

Quest’ultima norma, in particolare, divide e considera le “finestre” in due specie: le “luci” e le “vedute”, la cui distinzione ha particolare importanza quando esse interessano fondi o costruzioni di proprietà privata, per le limitazioni che queste aperture impongo al diritto del vicino.

L’apertura di una “luce”, che ricordiamo permette solo il passaggio, appunto, di luce ed aria senza consentire l’affaccio , è sempre consentita quale che sia la distanza dal fondo altrui, poiché rappresenta un’estrinsecazione del diritto di proprietà .

L’apertura di una luce , ai sensi dell’art. 901 c.c., al quale vi rimandiamo,  prevede poi il rispetto di determinate caratteristiche quanto all’altezza minima interna non minore di due metri e mezzo dal suolo se al piano terra e non minore a due metri  per i piani superiori; quanto all’altezza minima esterna essa non può essere  minore di due metri e mezzo dal suolo del vicino.

Al contrario, la “veduta” per come specificato all’art. 900 del c.c. non solo permette il passaggio di luce ed aria, ma consente di affacciarsi direttamente sul fondo finitimo del vicino, per come ampiamente documentato da numerosa giurisprudenza.

Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione Civile un’apertura si configura in senso tecnico-giuridico quale veduta diretta sul fondo poiché ne consente l’affaccio sia per “inspectio” che per “prospectio” (cfr. ad esempio, Cass. Civ., Sez. II, 25.10.2006 n. 22844 oppure Cass. Civ. , sez. II, 14 ottobre 1988, n. 5557 Giunta c. Mirabella Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 10).

La veduta di affaccio per “inspectio” consiste nella possibilità di guardare nel fondo del vicino senza l’uso di mezzi artificiali. La veduta per “prospectio” consiste, invece, nello sporgere il capo nelle diverse direzioni in modo agevole e non pericoloso (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 25.10.2006 n. 22844).

In definitiva, l’apertura sul fondo del vicino costituisce veduta quando consenta di affacciarsi e di guardare secondo una valutazione rapportata a criteri di comodità, di sicurezza e di normalità, da accertarsi con riferimento al fondo dal quale la veduta è esercitata, e non con riferimento al fondo oggetto della veduta stessa.

Se tale interpretazione della nozione di veduta contenuta nell’art. 900 Cod. Civ. è da considerare assolutamente prevalente, occorre, ricordare che la Suprema Corte, Sez. II, nella decisione 17.11.2003 n. 17343, ha fornito una lettura del termine “affacciarsi” di cui all’art. 900 Cod. Civ. ancora più ampia, ritenendo che tale espressione debba essere riferita non solo al “prospicere”, ma anche all’osservare obliquamente.

Da ciò deriva che, sul piano delle distanze da osservare con riguardo alle vedute, può venire in rilievo anche la struttura contenuta in vetri inamovibili, o la parete laterale di un edificio con pannellatura fissa in vetro trasparente.

In definitiva, risulta chiaro ed incontrovertibile dalla giurisprudenza ciò che è tecnicamente identificabile come veduta: una qualunque apertura che consenta di guardare ispezionando il fondo del vicino senza alcun ostacolo, subordinando l’interpretazione della conformazione fisica formale delle aperture alla natura della motivazione per cui le norme sono scritte e cioè al fine di salvaguardare il diritto di riservatezza e di pieno ed esclusivo godimento della proprietà privata. Tale è l’interpretazione che la giurisprudenza da alle norme in questione, applicandole alle diversissime e molteplici casistiche che si presentano in Italia.

L’apposizione di un’inferriata impedisce la configurazione di una veduta?

Una finestra munita di “grata” o di “inferriata” per il solo fatto di non consentire il contemporaneo “inspicere” e “prospicere” sul fondo del vicino. Può ammettersi veduta solo quando le maglie dell’inferriata , per la loro ampiezza consentono di poter sporgere la testa attraverso di esse, oppure se vi sia uno specifico accordo tra le parti affinchè la veduta rimanga tale.

Infatti, a nulla vale l’apposizione dell’inferriata (elemento architettonico non avente i caratteri della permanenza) che comunque non limita il passaggio di oggetti, giacché essa impedisce solo lo sporgersi del capo, atto che non è assolutamente necessario per ispezionare, guardare ed osservare permanentemente non piccola bensì ampia parte del fondo del vicino.

Inoltre le inferriate, essendo elementi architettonici amovibili e non permanenti, se non facenti parte integrante della struttura dell’edificio, non possono essere considerati da soli elementi discriminanti in grado di alterare il carattere di diritto delle proprietà in modo permanente.

D’altra parte, la presenza dell’inferriata o di altri elementi eventualmente apponibili atti a limitare l’azione dell’affacciarsi non altera il carattere di veduta dell’apertura, come rilevato da un’interessante sentenza: “……..l’elemento che caratterizza la veduta rispetto alla luce è la possibilità di avere, attraverso di essa, una visuale agevole – e cioè senza l’uso di mezzi artificiali – sul fondo del vicino, mentre la possibilità di affacciarsi è prevista dall’art. 900 c.c., in aggiunta a quella di guardare, cosicché, in determinate condizioni, la mancanza di quest’ultimo requisito, non esclude la configurabilità della veduta, quando attraverso l’apertura sia comunque possibile la completa visuale sul fondo vicino mediante semplice “inspectio””. (Cassazione civile , sez. II, 04 gennaio 1993, n. 17 Schembari c. Giannone Giust. civ. Mass. 1993, 6 (s.m.) Cassazione civile , sez. II, 10 dicembre 1991, n. 13270 Lacapra c. Flore Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 12).

 

Si possono aprire vedute sul fondo del vicino senza il rispetto delle distanze legali?

Se si realizza un’apertura a vista diretta sul fondo finitimo altrui bisogna considerare quanto stabilito dall’art. 905 del codice civile, primo periodo, ove si legge “Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo”.

La realizzazione dell’apertura senza il rispetto delle distanze legali costituisce una violazione del pieno godimento della proprietà privata del vicino in termini di riservatezza e sicurezza, cambiando così il modo in cui il fondo potrà essere utilizzato, creando di fatto un vincolo di inedificabilità o di distanza da rispettare da proprietà finitima altrui che prima non esisteva.

Ciò cambia anche la configurazione e l’esecutività del diritto di proprietà del fondo privato per arbitraria decisione di una sola parte senza che alcun permesso, contratto o accordo sia stato stipulato dalle parti, costituendo un danno perpetrato da un cittadino nei confronti di un altro.

Inoltre una qualunque apertura, avente carattere di vista o di semplice luce, praticata non rispettando le distanze legali costituisce un’arbitraria ed illecita apposizione di vincolo perpetuo sulla proprietà del vicino, in quanto ne pregiudica il pieno e libero uso sia in termini di confort abitativo che in termini edilizi ed urbanistici e costituisce pregiudizio arbitrario sul pieno esercizio del diritto di proprietà di un cittadino su di un altro.

Tale circostanza incide anche sotto il profilo dell’alterazione del valore economico del fondo stesso sottomesso arbitrariamente a tale servitù, ed è esercitabile il diritto di chiudere luci e viste in via preventiva.

In particolare, la stessa giurisprudenza ha affermato che “i poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze nelle costruzioni, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi, naturalmente, gli effetti dell’usucapione, che, in tema di violazione delle norme sulle distanze, può dar luogo all’acquisto del diritto (servitù prediale) a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale”. (Corte di cassazione, sezione II, sentenza n. 871 del 23 gennaio 2012).

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