Ascensori: ecco come ripartire le spese

Ascensore

L’ascensore è mantenuto dai proprietari degli appartamenti a cui serve :ma pagano tutti in modo uguale? Scopriamolo insieme

Gli ascensori sono opere che, pur rientrando tra i veni comuni e indivisibili di uno stabile in condominio ( come la scala, il tetto ecc.) , vengono destinati a scopi di utilità comune e, quindi, considerati comuni indipendentemente dall’uso e dal godimento che può o vuol farne ciascun condomino.

L’impianto ascensore comprende non solo la cabina, i macchinari installati al basso e sulla sommità del vano dell’ascensore, i contrappesi, le guide , le catene, le funi gli apparecchi di sicurezza, i cavi elettrici ed ogni altro accessorio che serve al suo funzionamento.

L’installazione di un ascensore nell’edificio condominiale può essere effettuata o prima della costituzione del condominio, appartenendo a tutti i condomini indipendentemente dall’uso che ne fanno o ne possono fare, oppure installato in un secondo momento per deliberazione della maggioranza dei condomini.

In quest’ultimo caso, tale impianto viene considerato una vera e propria innovazione , cioè diretta ad un uso più comodo dell’edificio, e può essere comune ad un solo gruppo di condomini , cioè solo a quelli che prestarono il consenso alla sua installazione, salvo la facoltà prevista dall’art. 1121 ultimo comma c.c. , di partecipare successivamente al nuovo impianto: solo dopo il pagamento di quanto dovuto potranno utilizzare l’impianto.

Ovviamente, una volta decisa la partecipazione al contributo delle spese, il condomino non potrà più sottrarsi alla conservazione dell’impianto, nemmeno rinunziando al diritto sulle parti comuni, dato che nel condominio non si può abbandonare la propria quota di comproprietà di una cosa comune.

La maggioranza richiesta per l’installazione dell’ascensore, sia in prima che seconda convocazione, è pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio .

Sulla legittimità della delibera non incide la mancanza di un progetto o di preventivo dei lavori, in quanto può essere successivamente integrata con decisioni assembleari che determino le modalità di attuazione ed esecuzione dell’innovazione.

La quota di compartecipazione di ciascun condomino nella proprietà dell’ascensore è , come per tutte le altre cose comuni, proporzionale al valore della quota di proprietà nel condominio ( e quindi non in proporzione all’uso che se ne fa o se ne può fare).

 

Come si ripartiscono le spese per gli ascensori?

 

La Legge n.220/2012 di riforma del condominio ha esteso il criterio dettato dal vecchio art.1124 c.c. di riparto delle spese per le scale anche agli ascensori. Ciò vuol dire che, in mancanza di regolamento condominiale, l’ascensore è mantenuto dai proprietari delle singole unità immobiliari a cui servono, ma non tutti contribuiscono allo stesso modo perché bisogna distinguere tra spese ordinarie e straordinarie:

 

La spesa ordinaria per il funzionamento e la conservazione dell’impianto è ripartita per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, mentre le spese di pulizia e consumo energia elettrica si ripartiscono per altezza di piano.

La spesa straordinaria per la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, è ripartita tra tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.

 

Ecco un esempio pratico:

Condominio di 3 piani e con 2 appartamenti per piano con uguali millesimi (totale 6 appartamenti):

Le spese di MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE sono da ripartire al 50% per millesimi + 50% per altezza piano.

Le spese di USO (pulizia e consumo energia elettrica) sono da ripartire esclusivamente per altezza piano.

 

Nel caso in esame, del condominio di 3 piani (1+2+3=6) con una spesa di USO di 100 , abbiamo che :

 

Il 1° piano pagherà 1/6 della spesa ( 16,66 da dividersi tra i 2 proprietari del piano)

Il 2° piano pagherà 2/6 della spesa (33,4 da dividersi tra i 2 proprietari del piano)

Il 3° piano pagherà 3/6 della spesa (50 da dividersi tra i 2 proprietari del piano)

 

Abito al piano terra e non uso l’ascensore: devo pagare lo stesso?

 

Dipende da quanto previsto nel regolamento condominiale.

In assenza di regolamentazione vale, in ogni caso, il principio che anche i proprietari del piano terreno dovranno contribuire alle spese straordinarie poiché , sebbene l’appartamento di fatto non viene servito dall’ ascensore, riceve comunque un maggior valore indiretto derivante dalla sola presenza nell’immobile dell’impianto di ascensore.

Lo stesso discorso è estendibile anche a chi sia proprietario della sola terrazza.

Il non-uso dell’ascensore non equivale in un risparmio di spesa per gli altri condomini: tuttavia può giustificare un’esenzione dal pagamento dell’energia elettrica, ma non delle spese generali che devono essere corrisposte per il semplice fatto di essere proprietari dell’ascensore.

Sul punto si legga la sentenza n. 14697 del 14 luglio 2015 Cassazione civile, “Anche i residenti al pianterreno devono partecipare e decidere in merito alle spese per la conservazione e ricostruzione dell’ascensore”.

 

21 pensieri riguardo “Ascensori: ecco come ripartire le spese

  1. Gentile Studio Legale, Avv. Freni, sono perfettamente d’accordo con lei relativamente alla ripartizione delle spese necessarie al funzionamento dell’ascensore cioè quelle spese senza le quali l’ascensore non può funzionare o non può essere messo in funzione dalla ditta installatrice. Queste spese sono anche definite dalla Giurisprudenza come “SPESE DELLA COMODITA'”, cioè spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie (Cass., sez. II, n. 432 del 12 gennaio 2007 ), e come tali devono essere ripartite ESCLUSIVAMENTE secondo il criterio proporzionale dell’altezza del piano (Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357, Cond. Via Marconi 6 c. Zerbini e altri, in Arch. loc. e cond. 1986, 477).

    Al riguardo Lei conosce o ha riferimenti di altre Sentenze che confermano quanto sopra e da lei confermato ?

    Grazie

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    1. Le spese necessarie al funzionamento dell’ascensore non sono spese della comodità ma attengono all’integrità del bene ovvero alla sua ricostruzione e ripristino. Le spese della comodità sono quelle d’uso. Quest’articolo e il suo commento non sono corretti. Per esempio la sostituzione delle funi usurate non è spesa per il maggior godimento, ma spese di manutenzione volte alla conservazione del bene. Non si può parlare si un uso più confortevole se l’ascensore non è più utilizzabile!

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  2. Sono al 4 piano da sola. Ma fianco ho i solai motore ascensore e accesso al tetto. L’ascensore e’ utilizzato dal personale pulizia. Ma io pago il 28% delle spese manutenzione. E’ corretto?

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    1. Potrebbe invece essere corretto. Se l’altezza tra i quattro piani è la stessa, i piani 1/3 hanno due appartamenti ciascuno e al quarto invece ci sta solo lei con un’appartamento di dimensione identica alle altre il risultato è di circa il 27-28%. Tenga presente che non importa chi usa effettivamente l’ascensore, se lei ne è proprietaria deve partecipare alle spese di manutenzione.

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  3. quanti millesimi servono per approvare le tabelle in assemblea,abito al primo piano su 5.(vogliono far pagare secondo le tab.di proprietà,e non per piani)grazie

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    1. Se in presenza di un errore possono essere rettificati anche nell’interesse di un solo condomino con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio. Se sono spese per l’uso lei non deve pagare niente, se sono spese di manutenzione deve pagare per il 50% dei suoi millesimi. Però mi pare di capire che nel suo caso è l’amministratore che sbaglia ad applicare la legge utilizzando la tabella proprietà generale.

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  4. Per favore, avrei bisogno di avere una info su una situazione un po’ particolare. L’accesso all’ascensore non è al livello del I piano, ma bisogna percorrere tre gradini alti; diversamente l’accesso è sullo sesso livello del II piano. A parte la differenza dipendente dalle parti millesimali e dal livello (I e II piano), questa particolarità dovrebbe contare sulla ripartizione delle spese. Ma quanto? In che misura incide? Grazie in anticipo.

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    1. Il tecnico che redige la tabella ascensore ne tiene conto per calcolare la quota di altezza piano. A volte vengono contati direttamente i gradini, ma i criteri sono diversi. Poniamo che in un condominio di 3 piani senza seminterrato, i gradini tra ogni piano siano 10 e l’ascensore parta a livello rialzato (3 gradini) dal piano terra. Questa sarebbe la divisione per la tabella uso (quindi pulizia, illuminazione… ) ascensore:
      P. TERRA 0 – P. PRIMO 8 – P. SECONDO 18 – P.TERZO 28, che tradotto in millesimi diventa
      0 – 148,15 – 333,33 – 518,52

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  5. Mi perdoni, ma non mi sembra molto chiaro quanto scritto …
    Daprrima scrive che: “La spesa straordinaria per la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, è ripartita tra tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà.”
    Dopo invece scrive: “Le spese di MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE sono da ripartire al 50% per millesimi + 50% per altezza piano.”

    La mia domanda piu’ specifica sarebbe: nel caso venga deliberata la sostituzione della cabina (e necessariamente degli accessori ad essa legati tipo corsie di movimento e porte etc) , NON motivata da necessita tecnica ma solo dal desiderio/necessità di alcuni condomini di avere delle porte d’accesso piu grandi, in quale fattispecie di spesa va inquadrato ?
    Grazie mille

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    1. Non importa se vi è necessità tecnica, sono spese di ricostruzione/sostituzione che devono essere approvate secondo la maggioranza prevista dal codice tra tutti i condomini che ne sono proprietari. Se approvata, la ripartizione è quella prevista dall’articolo 1124 (il 50% in base all’altezza piano e il 50% in base ai millesimi di proprietà) criterio rispettato nella compilazione della tabella ascensore.

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  6. Se un condominio di 5 piani presenta i primi 4 piani di 400 mq (5 appartamenti ) mentre il 5° piano è di 150 mq utilizzando la formula del 50% in base ai millesimi e l’altro 50% in base al piano si ottiene che mentre l’incremento di spesa fra 1°-2°-3°e 4° è di circa il 20%, l’ultimo piano ( in quanto molto più piccolo ) avrà un incremento di spesa rispetto al 4° piano di circa il 100%.
    E’ giusto cosi’ o esite qualche formula che limiti lo svantaggio evidente dell’ultimo piano.
    Grazie

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    1. art.1124cc attualmente prevede 50% per tab A per tutti in aggiunta al
      50% per piano che va diviso tra il numero dei condomini del piano
      Detto ciò non incide la grandezza della proprietà

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      1. Certo che incidono i millesimi di proprietà, ma è chiaro che chi sta all’ultimo piano utilizza di più l’ascensore e quindi paga di più in termini di l’altezza piano. Ma se l’appartamento al quinto piano è molto più piccolo alla fine paga meno in termini di proprietà, e con una differenza così grande le assicuro che conta. Infatti, ponendo che non vi sia seminterrato e l’ascensore parta dal piano terra, se ogni piano, a parte l’ultimo di 150, è di 400, con altezza identica tra un piano e l’altro, i millesimi della tabella ascensore diventano circa 93 + 126 + 160 + 193 + 227 + 201

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  7. Tutte le spese di conservazione del bene, vale a dire di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, e di ricostruzione vanno divise in base all’articolo 1124, mentre le spese per il maggior godimento

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  8. Tutte le spese di conservazione del bene, vale a dire di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, e di ricostruzione, vanno divise in base all’articolo 1124 che prevede il criterio del 50/50, mentre le spese per il maggior godimento, che attengono all’uso soggettivo, vanno ripartite in base all’articolo 1123 comma II, ovvero tramite il criterio esclusivo di altezza piano. L’unica distinzione tra spese ordinarie e straordinarie che bisogna considerare è chi le paga, ovvero le prime l’inquilino e le seconde il proprietario. Tutto qui. La legge è chiara. Le sentenze di Cassazione pure.

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    1. Per la sostituzione del motore il mio amministratore ha preteso, a mio avviso, erroneamente di applicare la tabella per le spese o r d i n a r i e.

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  9. Dovendo installare ex novo un ascensore in un condominio che ne è attualmente sprovvisto, è possibile in sede di assemblea definire una ripartizione delle spese di installazione diversa da quelle dei millesimi di proprietà?

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  10. Costruito nuovo ascensore in condominio 4P . Tre proprietari e un appartamento a piano, escluso terra . L’impianto arriva al 3p ,scelta del proprietario dei piani 3p e 4p . Spese.gestione del 4P come.dovrebbero esser calcolate?
    Grazie

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