Qualsiasi edificio ha bisogno di interventi periodici indispensabili che lo mantengano in perfetta efficienza.

Può capitare, però, che alcuni lavori siano caratterizzati dall’eccezionalità a causa della loro imprevedibilità o per la rilevanza economica.

Che differenza c’è  , quindi, tra lavori ordinari e straordinari?

Partendo dal presupposto che non è sempre facile stabilire, nel caso concreto, quando si tratta di piccola manutenzione, di manutenzione ordinaria o straordinaria, tuttavia possiamo affermare che le spese ordinarie e straordinarie rientrano sempre nel campo delle spese necessarie.

Perciò i lavori di ordinaria manutenzione sono quelli che , per la naturale deteriorabilità dell’edificio , si rendono necessari per il perfetto uso e godimento del condominio stesso , come ad esempio la riparazione del cancello elettrico rotto o dei citofoni che non funzionano oppure la sostituzione delle lampadine nelle parti comuni.

La manutenzione straordinaria tende, come quella ordinaria , alla conservazione del bene comune ma, al contrario di quest’ultima, la supera per valore o importanza speciale come , ad esempio, rifare il tetto o le facciate, la sostituzione dell’ascensore, ovverosia tutti quei lavori che oltrepassano  i normali interventi periodici compiuti sull’edificio per evitarne il lento e quotidiano logorio naturale.

La legge stabilisce che spetta al condominio di deliberare ed eseguire le opere di riparazione e manutenzione a tutela delle proprietà comuni per evitare possibili danni alle proprietà esclusive dei condomini o di terzi.

L’art. 1135 comma 2 c.c., però, permette all’amministratore di ordinare lavori di straordinaria amministrazione purché rivestano il carattere di urgenza, senza che vi sia una preesistente approvazione in assemblea, imponendogli solo l’obbligo di riferire prima in assemblea.

Tale adempimento non riveste il carattere di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, quanto invece esso rappresenta l’attuazione del generico principio di rendere conto della gestione a tutti i condomini.

In particolare , l’assemblea , quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall’amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni ancorché non indifferibili ed urgenti (si cfr. Cass. n. 2864/08).

Ad esempio , se l’autoclave condominiale si dovesse improvvisamente guastare tanto da imporsi la sua sostituzione, all’amministratore corre l’obbligo di provvedere ad installarne una nuova, usando la diligenza del buon padre di famiglia, evitando così di lasciare i condomini senza l’acqua corrente nei propri appartamenti nonché di riferire, alla prima assemblea utile, gli interventi effettuati ed i motivi che ne hanno determinato l’urgenza .

Successivamente , la spesa effettuata sarà oggetto di ratifica da parte dell’assemblea senza che sia necessaria una preventiva delibera.

Se , al contrario, l’amministratore non provvede all’adozione di accorgimenti necessari per la conservazione dei beni condominiali, ovvero non si formi in assemblea la maggioranza occorrente per autorizzare le riparazioni straordinarie dell’edificio o, ancora, l’amministratore non dia esecuzione alla deliberazione assembleare che abbia approvato i lavori di manutenzione delle parti comuni dell’edificio condominiale, il singolo condomino non può rivolgersi direttamente al giudice se prima non ha chiesto la convocazione dell’assemblea condominiale in sede di volontaria giurisdizione.

QUAL E’ IL QUORUM NECESSARIO A DELIBERARE I LAVORI STRAORDINARI?

Le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, ai sensi dell’art. 1136 c.c., richiedono la maggioranza +1 degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio in prima convocazione , mentre in seconda basta 1/3 del valore dell’edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio.

Tuttavia, è da evidenziare che, ai fini dell’individuazione delle corrette maggioranze assembleari, la «notevole entità» delle riparazioni straordinarie in condominio è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito, non essendoci un criterio normativo di riferimento (si cfr. Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 26 novembre 2014, n. 25145).

L’ISTITUZIONE DI UN FONDO CASSA PER LA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA ALLA LUCE DEL D.L. 143/2013

Tale norma prevede l’istituzione obbligatoria di un fondo-cassa per le opere straordinarie e per le innovazioni.

La previsione dell’obbligatorietà è stata introdotta per evitare eventuali morosità dei condomini ed ,al contempo, in modo da avere subito delle somme disponibili per iniziare  i lavori.

Tale fondo può essere costituito con pagamenti effettuati dai vari condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, a norma dell’art.1123 c.c. ed in funzione del progressivo stato di avanzamento dei lavori oppure, più semplicemente, rateizzato , e non più tramite l’esborso integrale ed anticipato dell’intera somma, come la precedente normativa prevedeva.