Di quali danni risponde il proprietario? Quali danni invece sono a carico dell’inquilino? Scopriamolo assieme!

La locazione , ai sensi dell’art. 1571 c.c. , è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In forza di tale contratto, l’inquilino diventa detentore dell’immobile , del quale mantiene il godimento, e per questo diventa obbligato a corrispondere il pagamento del canone di locazione a favore del proprietario.

Quest’ultimo, invece, è obbligato a consegnare all’inquilino l’immobile in buono stato di manutenzione ed a mantenerlo in condizioni tali da poter essere utilizzato per tutta la durata del contratto.

Questo vuol dire che è compito del proprietario garantire la funzionalità dell’appartamento e di tutto quanto ad esso correlato.

Chi paga in caso di riparazioni necessarie all’immobile?

Bisogna verificare che tipo di riparazione è necessario effettuare: infatti, ai sensi degli artt. 1576 e 1577 c.c. sono a carico dell’inquilino le piccole riparazioni e la piccola manutenzione ( cioè strettamente riconducibili al modo in cui l’inquilino ha utilizzato la cosa locata, ad esempio ,la sostituzione di lampadine e fusibili, l’assistenza per la lavastoviglie o la pulizia del boiler dal calcare, la riparazione delle tapparelle) mentre toccano al proprietario tutte le altre.

E’ normale infatti che utilizzando i locali affittati ci possa essere una normale usura compensata dal pagamento del canone d’affitto.

Se, invece , si riscontrano un’usura eccessiva o difetti non compatibili con un uso accurato delle cose (ad esempio : Tappezzerie ingiallite dal troppo fumo o strappate, fori di tasselli su una parete , crepe nel lavabo, mattonelle spaccate, crepe nel vetroceramica, segni lunghi e profondi nel parquet, difetti e guasti dovuti all’età), il responsabile, salvo patto contrario, è sempre l’inquilino che deve farsi carico delle conseguenze dell’usura superiore alla media

Posso chiedere al proprietario il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell’immobile logorate dal normale uso?

 

No , a meno che non si offra la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore (Cassazione civile , sez. III, 07 luglio 2005, n. 14305).

 

L’appartamento in locazione ha subito danni: è possibile ridurre o sospendere il pagamento del canone?

 

No , perché anche in caso di danni subiti per colpa dell’incuria del proprietario (ad esempio un bagno rotto, impianti non funzionanti , infiltrazioni e simili) non si può autosospendere ( sia in parte o completamente) il pagamento dei canoni di locazione. Ciò potrebbe legittimare il proprietario ad un’azione di sfratto per morosità.

Bisogna però fare una precisazione: esiste un’eccezione a tale regola, e si ha nel caso in cui  venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

Si pensi , ad esempio , al caso di un immobile divenuto completamente inutilizzabile:in questa ipotesi l’inquilino avrebbe il pieno diritto di non pagare perché non usufruisce di quanto concordato.

L’inquilino non vuole pagare i danni che ha fatto: che posso fare?

 

Il locatore può rifiutare la consegna dell’immobile in presenza di gravi danni e ottenere il pagamento del canone da parte del conduttore a titolo di indennità di occupazione fino a quando non riscuota le somme dovute. (si cfr. Corte di Cassazione, Terza sezione Civile sentenza 24 maggio 2013, n. 12977.)

Anche qui però bisogna fare una precisazione.

E’ necessario che tali danni comportino un’attività straordinaria e gravosa per l’esecuzione delle opere di ripristino.

Al contrario, se l’immobile è deteriorato per l’incuria dell’inquilino dall’esecuzione della piccola manutenzione durante il corso della locazione, allora il rifiuto del proprietario di ricevere la cosa locata diventa illegittimo ( salvo, comunque, il suo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’art. 1590 c.c.).