Il condominio  è responsabile per i danni subìti all’interno degli spazi condominiali a meno che l’evento dannoso sia avvenuto per “caso fortuito”. Ma questo è sufficiente? No, andiamo a scoprire perché.

Se una persona subisce dei danni all’interno degli spazi condominiali può chiedere un risarcimento al condominio: in questo caso spetta sempre al danneggiato provare la connessione tra l’incidente e la cosa che lo ha provocato, mentre il condominio , ai sensi dell’art. 2051 c.c. , “è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Infatti, per non risarcire il danno, il condominio dovrà provare l’esistenza di un fattore esterno incontrollabile, imprevedibile ed eccezionale, cioè “un caso fortuito” ai sensi degli artt. 2051-2052 c.c. ( e che può essere anche imputabile ad un terzo o allo stesso danneggiato) o che  , nonostante l’obiettiva esistenza dell’insidia, il danneggiato fosse soggettivamente in grado di prevederla o evitarla  .

Ma che cos’è un “caso fortuito”?

E’ un evento naturale o umano oggettivamente imprevedibile e non controllabile, idoneo da solo a provocare l’evento.

Ad esempio , se una persona cade sulle scale condominiali per gli scalini appena lavati e, quindi scivolosi , spetterà al danneggiato dimostrare di essere incappato in una situazione di pericolo che l’utente medio non è in grado di prevedere facendo uso della normale diligenza e che tale “alterazione” degli scalini era invisibile ed imprevedibile , ciò integrando la c.d. “insidia o trabocchetto”.

Ovviamente tale prova, alle volte, è particolarmente difficile, perché si devono considerare tutte le variabili: l’ambiente se luminoso o meno, se c’è stato un comportamento imprudente, se si conosceva la presenza dell’insidia.

Se ciò si riesce a dimostrare al di là di ogni ragionevole dubbio, il condominio dovrà risarcire il danno poiché, quale  custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato a tenere ed a mantenere le parti comuni in condizioni tali da non costituire per l’utente una situazione di pericolo, rispondendo conseguentemente dei danni cagionati sia a terzi che agli stessi condomini (Trib. Bari, m. 104, 14/1/2010; Cass. n. 3676/2006 3676/2006) .

La più recente giurisprudenza in materia, infatti, tende ad individuare nella fattispecie prevista dall’art. 2051 c.c. un’ipotesi di responsabilità oggettiva in virtù della quale è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, a prescindere dall’accertamento della pericolosità della cosa stessa(si cfr.  Cass. 22 marzo 2011, n. 6550, Cass. 7 aprile 2010, n. 8229, Cass. 5 dicembre 2008, n. 28811) .

Chi pagherà i danni al soggetto danneggiato?

Ai sensi dell’art. 2055 c.c.,   se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Questo significa che , se non ci si è tutelati preventivamente sottoscrivendo un’apposita polizza assicurativa che preveda una copertura del condominio in caso di danni procurati ai condomini o ai terzi, sollevando i singoli proprietari da eventuali responsabilità, il risarcimento del danno pagato a terzi o a condomini deve essere ripartito fra i condomini medesimi pro quota in base ai millesimi di proprietà.

Attenzione!

I condomini rispondono in solido insieme al condominio: ciò vuol dire che il danneggiato potrà chiedere il pagamento indifferentemente all’uno o all’altro condomino  , salva la rivalsa di quest’ultimo nei confronti degli altri proprietari.