Il rendiconto condominiale

Rendiconto

Il rendiconto rappresenta il documento più importante della gestione condominiale, il cui contenuto è stato disciplinato dalla nuova normativa sul condominio all’art. 1130 bis del Codice Civile.

L’amministratore, entro 180 giorni dalla scadenza di ogni esercizio (solare o annuale), deve obbligatoriamente presentare all’assemblea per approvarlo un documento contabile veritiero e corretto, oltre ad essere facilmente leggibile e comprensibile, riportante le entrate e le spese sostenute (consuntivo spese),  i conti patrimoniali con il riepilogo finanziario, la tabella di riparto con il conteggio individuale per ogni condomino.

Tale documento si compone in:

– un registro di contabilità, contenente l’annotazione cronologica dei singoli movimenti in entrata ed in uscita nel termine di giorni 30 da quello di effettuazione secondo un criterio di “competenza” o di “cassa”: per le amministrazioni condominiali, si ritiene preferibile il c.d. criterio “cassa” (ovvero rileva la data del pagamento o dell’incasso), in quanto attribuisce ai fruitori il costo dei servizi effettivamente erogati;

– un riepilogo finanziario, cioè il saldo contenente le voci di entrata e di uscita ed ogni altra circostanza relativa alla situazione patrimoniale del condominio dei conti comprensivi  le tipologie di entrate e di uscite, nonché i documenti giustificativi delle spese sostenute dall’amministratore durante il proprio mandato e poi ripartite fra le unità immobiliari. Tale ripartizione deve assumere la forma della tabella con a fianco i nominativi dei condomini ed i relativi  immobili , le colonne delle spese corrispondenti al conto economico precedute dai rispettivi millesimi;

– una nota sintetica esplicativa dell’amministratore ove spiega ai condomini  le notizie sui dipendenti, la certificazione degli impianti, i beni mobili e attrezzature disponibili, i rapporti che sono ancora in corso e i contenziosi pendenti (contenziosi con fornitori e con condomini, recupero crediti, rapporti con legali, questioni fiscali).

Da ciò si evince la situazione patrimoniale del condominio , con le giacenze iniziali e finali di cassa, il fondo disponibile e quello di riserva.

Oltre al bilancio consuntivo l’amministratore presenta per l’approvazione in assemblea il Bilancio Preventivo, cioè una previsione delle spese  previste, con relativi importi, che verranno sostenute dal condominio nell’anno in corso.

L’art. 1130 bis stabilisce, al contempo, il diritto per tutti i condomini (anche inquilini), in qualsiasi momento, di prendere visione ed estrarre copia (a proprie spese) e che , ai sensi dell’art. 2220 c.c. , le scritture ed i documenti giustificativi devono essere conservati per 10 anni dalla data di registrazione.

Il rapporto tra il consuntivo ed il preventivo,  cioè la differenza tra le spese realmente sostenute e quelle preventivate, forma il c.d. “conguaglio” e viene posto a carico del proprietario dell’immobile.

L’assemblea ha facoltà , con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, di deliberare il conferimento di incarico ad un revisore che verifichi la contabilità del condominio, ripartendo le spese per tale consulenza pro quota fra tutti i condomini. E’ da sottolineare come tale relazione di parte, ovviamente, non avrà valore di verità assoluta benché potrà essere utilizzata come opinione qualificata sulla veridicità del bilancio redatto dall’amministratore.

Ricordiamo che il non effettuare la redazione del rendiconto annuale , costituisce motivo di revoca giudiziale dell’amministratore, azione che può essere proposta da ciascun singolo condomino senza bisogno della delibera assembleare. Tale aspetto , in casi estremi, può avere risvolti penali in presenza di ammanchi di cassa compiuti dall’amministrazione.

Di tali vicende ce ne occuperemo più in là con un articolo dedicato.

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