Posti auto nel condominio

Parcheggio

Se un garage condominiale è di uso promiscuo a tutti i condomini, come si può regolamentare il parcheggio tra i proprietari in caso di posti auto insufficienti per tutti? Il quesito posto da un nostro lettore non è di facile soluzione poiché, purtroppo, la materia risulta complessa, soprattutto in considerazione delle articolate sentenze di Cassazione in merito all’utilizzabilità dei parcheggi nelle aree condominiali. In particolare, l’art. 1117 c.c , così come riformato dalla recente normativa di riforma del condominio, elenca cosa è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio e, più nel dettaglio, il comma 2) prevede come cosa comunele aree destinate a parcheggio”. In base all’art. 1102 c.c. , e alla sua applicabilità in materia condominiale per mezzo dell’art. 1139 c.c., ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto. Se, quindi, è considerata lecita l’utilizzabilità a parcheggio del cortile comune, poiché tra le proprie sue destinazioni vi rientra anche “l’accesso con veicoli nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi” ( si cfr. Cass. n. 13879/2010) , ne discende che l’uso delle aree di parcheggio nel condominio spetta a tutti i condomini, Tuttavia , il “pari uso” della cosa comune non segue necessariamente l’ “uso contemporaneo” di tutti i partecipanti al condominio, principio già espresso da diverse sentenze della Cassazione (si cfr. la 9649/1998 , la 1057/1999, la 12873/2005): come si può disciplinare, quindi, il parcheggio in assenza di posti auto già assegnati? Innanzitutto, è da chiarire che non è lecito attribuire il posto auto condominiale favorendo prima il condomino titolare del più alto numero dei millesimi o , comunque, che si consenta il diritto di parcheggio a chi possiede un certo numero di millesimi escludendo chi non li raggiunge, poiché il criterio da seguire , in questi casi , è quello del “pari uso” , che impedisce una disparità di trattamento della cosa comune differente in base al proprietario (si cfr. Cass. 26226/06). Una delibera assembleare adottata che comporti un uso differenziato del bene comune è da ritenersi illegittima e, quindi, impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. Per l’assegnazione del posto auto è quindi necessaria la divisione della proprietà comune mediante deliberazione all’unanimità dell’assemblea (non essendo sufficiente una deliberazione a maggioranza) In caso di posti auto insufficienti è ammessa la possibilità di una “disciplina turnaria” dei posti macchina, purchè sia distribuita in modo che tutti i condomini abbiano gli stessi diritti sui posti auto, sebbene cadenzati in diversi momenti (si cfr. Cass. n. 12486/2012). ATTENZIONE! La delibera che assegni ai singoli condomini i posti auto all’interno del cortile condominiale non fa automaticamente sciogliere la comunione su tale spazio, poiché tale assegnazione non viene considerata dalla giurisprudenza quale divisione del cortile, per la quale, ricordiamo, è necessaria l’unanimità di tutti i condomini (si cfr. Cass. 6573/15) .

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