Il condominio è costituito  oltre che dalle singole unità immobiliari  anche di parti , servizi e locali destinati ad uso comune.  Come sono regolate dalla legge? Chi deve pagare per l’utilizzo? Scopriamolo assieme!

Le parti o cose destinate all’uso comune , ai sensi dell’art. 1117 e ss. del codice civile, possono raggrupparsi in tre categorie:

1) le parti formanti la struttura vera e propria dell’edificio (cioè necessarie alla sua esistenza in quanto senza di esse non sarebbe né completo né utilizzabile) come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni i muri, pilastri, tetti, lastrici solari, scale etc.

2)i locali accessori come la portineria e le aree parcheggio ovvero, più in generale, tutte le parti che, pur non essendo necessarie all’esistenza dell’edificio, sono comunque necessarie a permetterne l’uso alle proprietà individuali dei singoli condomini.

3)gli impianti o i locali o le opere destinati a servizi di uso e godimento comune, come gli ascensori, i pozzi , le cisterne nonché gli impianti idrici, gas , luce e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle singole unità immobiliari.

La comproprietà di queste parti sopra elencate non è stabilità dal codice come necessaria, così come non è una necessità che tale comproprietà spetti a tutti i proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio.

Infatti, le parti in comproprietà possono essere determinate dalla volontà delle parti o dalla legge: la prevalenza va data alla volontà delle parti e , solo in mancanza di quest’ultima, interviene la legge per tale determinazione.

In ogni caso la proprietà separata individuale o esclusiva di un condomino delle parti o cose destinate all’uso comune non può presumersi ma deve essere provata dal titolo( cioè quell’atto giuridico capace di attribuire o trasferire il diritto di proprietà).

In tal caso, infatti, trattasi di costituzione di un diritto reale e come tale deve o risultare già dal titolo originario o da un espresso atto di volontà e non con una semplice delibera a maggioranza dell’assemblea.

Ad esempio, tale dimostrazione può essere data, quindi, o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione o da un testamento (sul punto si cfr. fra le tante sent. Cass. n. 3867/1986). Dubbi permangono circa l’utilizzabilità del regolamento condominiale ai fini della dimostrazione della condominialità di un’area, poiché “Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese” (si cfr. Cass. n. 13262/2012).

Quando l’edificio condominiale presenta aree in comune ed altre di proprietà esclusiva di alcuni condomini succede che di alcune parti dell’edificio stesso (come il portone d’ingresso, il tetto l’impianto acqua) tutti i condomini possono usare e godere in comune.

Di altre parti condominiali, al contrario, il godimento spetta solo ad alcuni condomini ( per esempio le rampe di scala corrispondenti ai piani superiori).

Può anche verificarsi che una o più parti accessorie ( cioè necessarie all’uso comune) siano di proprietà esclusiva di uno o più condomini, mentre gli altri condomini possono farne soltanto uso.

In tal caso questi ultimi avranno riconosciuto, su queste cose di uso comune ma di proprietà esclusiva di altri , soltanto un diritto di godimento.

La presunzione di comunione di alcune parti dell’edificio condominiale

L’art. 1117 c.c. , come abbiamo poc’anzi accennato, prevede la c.d. presunzione di comunione sui beni legati da vincolo di accessorietà all’edificio condominiale.

Tale disposizione comprende le cose, i servizi, e le parti che si devono presumere comuni , tenuto altresi’ conto dell’uso a cui esse sono destinate.

E’ chiaro che solo il titolo può andare a modificare la presunzione con l’assegnazione di quote di appartenenza delle cose comuni ai singoli condomini (quota che, per l’art. 1118 c.c., è proporzionata al valore del piano o appartamento di proprietà).

Si evidenzia in proposito che la giurisprudenza è ferma nel ritenere che l’articolo contenga un elenco meramente esemplificativo e che dunque le “parti necessarie all’uso comune” non siano solo quelle testualmente prevista dalla norma( in questo senso si cfr. sent. Corte di Cass. n. 1680/2015).

In linea di massima alcune zone condominiali partono già con la presupposizione di appartenenza comune come il suolo , le fondazioni, i muri maestri, il tetto , le scale ecc. e solo un eventuale titolo può escludere la presunzione di comunione. 

 

L’uso della cosa comune

L’uso da parte di ciascun condomino della cosa comune e delle parti comuni è sottoposto , ai sensi dell’art. 1102 c.c., al divieto di alterare la destinazione della cosa comune, nonché a quello di impedire agli altri soggetti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

Ciò vale a dire che ciascun condomino ha un diritto sulla propria quota , ossia il diritto di partecipare alla comunione della proprietà entro la misura della sua quota e quindi di poter esercitare , nei limiti di tale quota, il suo diritto di proprietà.

Per determinare l’entità di tale quota occorre far riferimento al valore dell’unità immobiliare espresso in millesimi per come previste dalle tabelle millesimali previste dal regolamento condominiale.

Sempre l’art. 1102 c.c. prevede che ciascun condomino possa apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa purché tali modificazioni non sconfinino nella “innovazione” che, come sappiamo, provoca un sacrificio degli altri condomini e, pertanto, richiede per la propria attuazione una delibera assembleare ai sensi dell’art. 1120 c.c.

La ripartizione delle spese per le parti comuni

Le spese per le parti comuni , godibili in ugual misura da tutti i condomini, di regola vengono poste a carico di tutti i condomini in base alla quota di proprietà di ciascuno espressa in millesimi: più grande è la quota posseduta maggiori saranno le spese da versare.

Per quanto concerne i criteri di spesa nel dettaglio, consigliamo di guardare nel nostro sito ove si fa riferimento specifico per ogni parte comune.

Qui evidenziamo solamente che le parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione , le spese vengono ripartite secondo l’uso che ciascuno ne può fare.

Mentre per le parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini , le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.