Se il condominio non è in grado di nominare l’ amministratore, rendendo necessario un giudizio, deve pagare le spese legali.

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Il ruolo dell’amministratore è quello di dare esecuzione alle delibere votate dall’assemblea e di gestire economicamente e materialmente il condominio. Che succede però se alla scadenza del mandato non viene confermato e non ci sono i numeri per la nomina di un nuovo soggetto? Scopriamo assieme cosa fare in questo caso.

La legge sulla riforma del condominio ha introdotto, tra le tante novità, anche quella prevista all’art. 1129 comma 4 del codice civile, stabilendo la durata dell’incarico ad amministratore per un anno rinnovato per ulteriori dodici mesi.

Ci sono stati parecchi dubbi sulla portata della norma poiché, secondo un primo orientamento, non sarebbe necessaria alcuna delibera assembleare per confermare tale proroga annuale, essendo sufficiente un rinnovo tacito dell’accordo.

Secondo altri, però, al termine del primo anno l’amministratore in carica sarebbe tenuto a convocare una assemblea con, all’ordine del giorno, il rinnovo dell’incarico, in modo tale che i condomini si pronuncino espressamente sul prolungamento o meno dell’incarico.

Detto ciò l’amministratore , se non raggiunge il quorum per la rielezione alla scadenza del biennio oppure se viene “sfiduciato” dall’assemblea e non è ancora subentrato il successore, si trova in un regime c.d. di “prorogatio imperii” cioè egli continua ad esercitare i propri poteri, compresa la rappresentanza del condominio in giudizio, finché sia validamente sostituito con la nomina di altro amministratore da parte dell’assemblea ( si cfr. Cass. 9501/87).

I compiti dell’amministratore “provvisorio” riguardano la riscossione dei tributi condominiali e l’erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Molto spesso, però, questa situazione precaria si può protrarre per molto tempo laddove nessuno dei condomini si attivi per farla cessare.

Ci si chiede, quindi, cosa fare per poter sostituire il vecchio amministratore “sfiduciato” con uno nuovo: in caso di “prorogatio” , però, non si può procedere alla revoca giudiziale dell’amministratore ma è necessario provvedere tramite un ricorso per la nomina giudiziale dell’amministratore di condominio, procedimento di Volontaria Giurisdizione, proponibile da almeno un condomino anche senza l’assistenza di un legale.

In realtà , è bene evidenziare che requisito fondamentale per poter presentare la domanda è quello di dimostrare ai giudici di aver fatto ogni tentativo utile per risolvere la problematica in assemblea ovvero il tentativo di riunirsi per nominare un nuovo amministratore.

Essendo, quello poc’anzi illustrato , un procedimento da tenersi in Camera di Consiglio, in realtà non dovrebbe comportare una condanna alle spese processuali.

Proprio questo punto è importantissimo poiché se il Condominio dovesse risultare inerte nella nomina , così costringendo uno dei condomini a prendere la palla al balzo ed a proporre da solo il procedimento , allora tutti i proprietari potrebbero essere condannati alle spese legali del relativo giudizio.

Così è stato ad esempio nel procedimento che ha seguito il nostro studio presso il Tribunale Ordinario di Reggio di Calabria Prima Sezione Civile , il quale pronunciandosi , con decreto n.598/2017 , ha accolto ricorso da noi presentato.

Infatti il Presidente, premettendo che il resistente amministratore si è costituito nel predetto giudizio sostenendo di operare, quale amministratore del Condominio, non in regime di prorogatio imperii, ma a seguito di rituale nomina assembleare assunta ex art. 1136 comma III c.c., come da delibera condominiale del 9 aprile 2016, evidenziando che la conferma dell’amministratore non risulta soggetta al quorum di cui all’art. 1136 comma II c.c..

Il Tribunale ha però ritenuto tale deduzione non condivisibile, dovendosi a tal riguardo richiamare la consolidata giurisprudenza di legittimità secondo la quale “la disposizione dell’art. 1136 comma quarto cod. civ. la quale richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato” (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 4269 del 04/05/1994);

Pertanto, sulla scorta della mancata nomina da parte dell’assemblea di un nuovo amministratore del condominio, deve procedersi alla nomina giudiziaria ex art. 1129 comma I c.c., per come richiesto dal ricorrente, condannando il Condominio resistente al pagamento delle spese di lite poiché esso non è stato in grado di esprimere una maggioranza qualificata per nominare il proprio amministratore, rendendo così necessario il giudizio

 

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