Quando una maggioranza di condomini intende cessare il regime condominiale relativamente ad uno o più edifici può chiedere lo scioglimento del condominio, mediante la procedura prevista dagli stessi art. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del c.c.

L’art. 61 stabilisce che lo scioglimento debba essere deliberato dalla maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea ai sensi del dell’art. 1136 co. 2 c.c.  ovvero disposta dall’Autorità Giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte di edificio di cui si chiede la separazione.

Se la divisione comporta modifiche allo stato delle cose, ad esempio per una diversa sistemazione dei locali o delle dipendenze tra i condomini, l’art. 62 sopra citato, prevede che la divisione stessa debba essere deliberata sempre dall’assemblea ma con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell`articolo 1136 del codice, ovvero tanti intervenuti all’assemblea tali da rappresentare non meno dei 2/3 del valore dell’edifici.

Naturalmente bisogna sempre considerare che lo scioglimento potrà avvenire solo a condizione che tale divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino (art. 1119 c.c.) e sempre che l’edificio condominiale possa essere diviso in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, dando così la possibilità ai comproprietari di ciascuna delle parti risultanti dalla divisione di costituirsi in nuovi separati condominii.

Gli edifici autonomi debbono intendersi nel senso di quelle parti dello stabile che, pur essendo legate od unite ad altre, conviene separare dal condominio perché, data la loro posizione e le loro caratteristiche, non sarebbe interesse del condominio mantenerle unite come oggetto di unico rapporto (si cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 01.12.2010 n. 24380: lo scioglimento del condominio è possibile solo in caso di edifici autonomi).

Ad esempio, Il lastrico solare come pure il cortile (entrambi comuni) possono essere suddivisi in parti autonome in modo che, ciascun nuovo condominio, abbia la sua parte in uso esclusivo, così da cercare di ridurre quei rapporti di comproprietà che, facilmente, portano a controversie e disaccordi.

Se, oggettivamente, tale divisione incide sull’essenza e sulla funzione delle porzioni di cosa comune, pregiudicando il godimento e l’utilità dei beni di proprietà esclusiva, tale divisione non potrà essere realizzata (si cfr. Cassazione Civile, Sez. II, 23.01.2012 n. 867).

Si pensi ad esempio agli impianti di riscaldamento e di erogazione dell’acqua che costituiscono un complesso unitario tale che i vari elementi in cui si articolano, se separati, risultano inadatti ad assolvere la funzione per cui erano stati costruiti.

Deciso lo scioglimento ( nel senso di separazione delle parti alle quali si intende dare autonomia o maggiore indipendenza), al posto dell’originario condominio si costituiscono tanti nuovi condominii quante sono le parti cui si è riconosciuta l’autonomia.

Di tale scioglimento se ne dovrà dare atto mediante trascrizione in modo da renderla conoscibile anche verso eventuali diritti di terzi.

Le spese necessarie per la materiale divisione dell’originario condominio, nel silenzio della legge, saranno da decidersi all’assemblea riunita per decidere sulla divisione del condominio. In mancanza di decisione sarebbe logico far gravare tali spese su tutti i condomini  – in quanto il vantaggio viene ad essere di tutti –  ripartendo le consequenziali spese in proporzione del valore delle rispettive quote in base all’art. 1123 c.c.

E’ chiaro che anche il profilo della convenienza economica della divisione dovrà essere valutato dai condomini prima di deliberarla in assemblea, dato che saranno proprio questi ultimi a dover sopportare, ciascuno per proprio conto, gli oneri di spesa necessari per lo scioglimento.