Le tabelle millesimali nel condominio

tabella millesimale

Cosa sono le tabelle millesimali nel condominio?

In un Condominio ciascun proprietario ha un diritto d’uso e di godimento sulle cose o parti comuni dell’edificio proporzionali al valore dell’immobile che gli appartiene sia esso un locale, un appartamento, il lastrico solare o un intero piano.

Ovviamente, usando e godendo delle cose e servizi comuni, ogni proprietario deve necessariamente e logicamente concorrere, insieme a tutti gli altri, alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle medesime cose comuni.

In via generale, si è stabilito che il criterio di ripartizione di queste spese, ai sensi dell’art 1123 c.c., primo comma, è quello della proporzionalità al valore della proprietà salvo, naturalmente, una diversa convenzione.

Il criterio scelto dal legislatore, per esprimere il valore delle proprietà dei condomini, è quello dei “millesimi”, riferito al valore 1000 dato all’intero edificio comprensivo sia delle parti in proprietà esclusiva che di quelle comuni. Tale valore condominiale (espresso quindi in millesimi) non è quello “ venale” o “commerciale” ma è riferito all’importanza che un locale o appartamento ha nei confronti degli altri nello stesso edificio condominiale .

A cosa servono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali, pur non essendo un requisito necessario per la realizzazione del condominio, però ne costituiscono strumento necessario per la ripartizione delle spese necessarie, per la gestione ed il buon funzionamento.

Infatti, una volta stabilite ed approvate, le tabelle millesimali diventano fonte di diritti ed obblighi per i singoli condomini, i quali possono fissare i criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli legali, essendo materia non inderogabile.

Ad esempio il regolamento di condominio può prevedere che i valori delle unità immobiliari possano essere determinati facendo riferimento al numero dei vani e non ai millesimi.

La determinazione dei millesimi rileva ai fini della validità della costituzione dell’assemblea e delle relative delibere nonché diviene l’espressione della “forza” del voto in assemblea.

Quali sono i coefficienti che bisogna considerare per la redazione delle tabelle millesimali?

Per la determinazione del valore delle singole quote dei condomini, occorre tener conto tra l’altro di:

– elementi costruttivi e decorativi esterni che differenziano i vari piani o appartamenti;

– numero, disposizione, utilizzazione e ampiezza dei vani di ciascun appartamento, entità dei servizi e installazioni accessorie, natura e qualità degli impianti d’uso comune;

– esposizione dei vari ambienti, loro luminosità, altezza del piano dal livello stradale e altezza di ciascun piano;

– maggiore o minore decorazione o rifiniture delle facciate, androni, scale;

 

Non si deve tener conto invece di:

– canone locativo che possa dipendere da fattori estranei alla costruzione e qualità dell’immobile

– miglioramenti eseguiti dal singolo condomino a sole sue spese e ad esclusivo vantaggio della sua proprietà

– condizioni sociali dei vari condomini

Si può modificare la tabella millesimale di un condominio?

Ai sensi dell’art. 69 disp. Att. C.c., il valore dei millesimi può essere riveduto o modificato anche nell’interesse di un solo condomino, per esempio se risulta che essi sono frutto di un errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani divenga notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

La revisione delle tabelle millesimali può avvenire o in sede assembleare o in sede giudiziaria.

Per quanto riguarda il consenso necessario dall’assemblea, bisogna rilevare come l’approvazione delle tabelle millesimali non debba più avvenire necessariamente col consenso della totalità dei condomini.

Infatti, la Cassazione civile , sez. II, con la sentenza del 26.02.2014 n° 4569 ha ribadito il precedente orientamento n. 18477/10 delle S.U., in base al quale l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

Come si chiede la revisione delle tabelle millesimali?

Nel caso in cui un condomino chieda le modifiche alle tabelle a causa di mutamenti intervenuti nell’edificio, se l’assemblea non provvede tempestivamente all’approvazione, è necessario il ricorso all’autorità giudiziaria affinché dichiari l’invalidità delle tabelle vigenti e disponga (mediante consulenza tecnica) la formazione di nuove tabelle millesimali a norma dell’art. 68 disp. Att. C.c.

La citazione per nuove tabelle millesimali o la modifica di quelle esistenti va notificata a tutti i condomini, ma nel caso in cui si debba procedere ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore.

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