Le spese per le scale ed ascensori

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Le spese per la manutenzione delle scale ed ascensori di un condominio, rappresentano una voce particolarmente importante nel bilancio. Vediamo insieme quali criteri di ripartizione vanno applicati.

La regola posta dall’art. 1124 c.c. stabilisce un modo particolare di ripartizione delle spese di manutenzione e di sostituzione delle scale ed ascensori che vuol tenere conto dell’uso diverso che i condomini possono farne per il fatto di avere il loro appartamento ad altezze diverse dal suolo.

La forma di ripartizione prevista da quest’articolo, che pone le spese a carico di tutti i condomini che utilizzano le scale o l’ascensore, prevede che una metà venga ripartita in ragione del valore dei singoli piani o appartamenti, e l’altra metà in maniera proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, presupponendo che un maggior uso e consumo della cosa comune corrisponda una maggiore contribuzione per conservarla e ripararla.

La prima metà delle spese sarà, quindi, ripartita in proporzione dei millesimi rappresentanti le rispettive quote di proprietà dei condomini che si servono della scala, mentre per la seconda metà delle spese deve essere fatta una ripartizione in base all’“uso” ( possibile e non effettivo , non rilevando il numero di persone in famiglia o visitatori che usano la scala ) che ciascun condomino fa delle scale ed in base al numero di “rampe” della scala.

Da ultimo, è necessario evidenziare che se approvato all’unanimità dei condòmini, il Regolamento Condominiale può derogare alla predetta normativa e quindi prevedere dei diversi criteri di ripartizione per le spese di manutenzione.

Veniamo ora ad affrontare alcuni esempi pratici di ripartizione delle spese.

Il proprietario del piano terreno che non usa la scala o l’ascensore, rimane sempre escluso da ogni contribuzione di spesa?

No. Sebbene il codice non riesca ad eliminare totalmente tale dubbio, tuttavia, il proprietario del pianterreno ha anch’egli diritto di accedere al lastrico solare comune a tutti (es. per sciorinare panni o installare l’antenna televisiva) oppure ad eventuali locali sottoterra come il box auto o le cantine.

Il fatto, quindi, che il proprietario del piano terreno non usi le scale o l’ascensore quotidianamente per raggiungere la propria abitazione, non lo escluderà dal dover concorrere alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, poiché la scala o l’ascensore è cosa che “serve” anche lui.

Tuttavia esso è esonerato ex art. 1123, comma 2, cod. civ., dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia se non utilizza tale impianto.

Se l’edificio ha due scale o due ascensori come si calcola la spesa?

Se nell’unico edificio vi sono due corpi di fabbrica aventi ciascuno una propria scala o ascensore, possono in realtà considerarsi come due edifici distinti e separati agli effetti delle spese per la riparazione e la conservazione ordinaria o straordinaria.

Pertanto, ogni condomino farà fronte alla manutenzione ordinaria della propria scala o ascensore, mentre per quanto concerne le spese inerenti la ricostruzione o la manutenzione straordinaria, dovranno provvedere tutti i condomini delle due scale insieme, anche se i lavori dovessero occorrere in una sola di esse.

Sono proprietario di un negozio al piano terra dello stabile e non mi servo né della scala né dell’ascensore. Devo pagare?

Si, anche se su questa problematica vi sono differenti interpretazioni in dottrina e giurisprudenza. L’ascensore è parte comune anche per i proprietari di negozi siti al piano terreno poiché non si deve far riferimento all’utilizzo in concreto ma alla potenzialità di trarre utilità dall’impianto, il quale valorizza l’intero immobile.

Pertanto, soluzione preferibile è quella di ripartire la prima metà della spesa totale relativa alla manutenzione ordinaria e/o straordinaria in proporzione tra tutti i condomini dello stabile comprendendo i proprietari dei negozi anche se delle scale /ascensore non si servono, mentre gli stessi non dovranno contribuire della seconda metà della spesa in ragione del valore della quota di proprietà espressa in millesimi.

Naturalmente ciò è valido ove non risulti il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali

Come si ripartiscono le spese per la pulizia e l’illuminazione delle scale?

Abbiamo visto che la ripartizione delle spese relative alla pulizia delle parti comuni dell’edificio condominiale va effettuata solo in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione combinata degli art. 1124 c.c. e 1123 c.c., 2° co. ( si cfr. Cass., sez. II, n. 432/2007 ) poiché la quota da sopportare dai proprietari degli appartamenti siti sullo stesso piano non può essere divisa in parti eguali, ma in proporzione al valore millesimale di ciascun appartamento dello stesso piano.

Stesso criterio dovrà essere utilizzato per stabilire le spese di illuminazione scale (Cass. civ., sez. II, n. 8657/96).

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5 pensieri riguardo “Le spese per le scale ed ascensori

  1. Gentile Avvocato, volevo chiederle un parere. Nel mio condominio ci sono delle discussioni relativamente alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale condominiali. Il regolamento non dice come ripartire queste queste spese

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  2. Gentile Avvocato, volevo chiederle un parere. Nel mio condominio ci sono delle discussioni relativamente alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale condominiali (ascensore, luce scale). Al pian terreno ci sono due negozi che hanno nella scala solo i contattori di luce, avendo l’ingresso dal marciapiede situato all’esterno. La scala ha 5 piani, ai primi 4 piani ci sono 2 appartamenti ad ogni piano, uno di 90 mq e altro di 120 mq di fronte. Al quinto piano ci sono le singole cantine (dunque 8 cantine) di ogni condomino ed una lavanderia (una stanza dove si stendono i panni). Se per esempio paghiamo 1000 euro per la manutenzione del ascensore, lei come lo dividerebbe tra i vari condomini ? E se paghiamo 600 euro impresa di pulizie della scala come deve essere divisa questa spesa ? Chiediamo questo in quanto anche il condomino che abita al piano più basso (al primo) può accedere alla sua cantina o alla lavanderia che è situata al quinto piano.
    Grazie

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  3. Gentile Avvocato volevo chiederLe un parere: nel mio condominio , vecchio fabbricato del 44 ci sono negozi a pt e appartamenti ai piani superiori. Alcuni proprietari degli appartamenti sono anche proprietari di alcuni negozi a piano terra con accesso autonomo dalla strada. Le tabelle millesimali escludono di qualsiasi spesa anche di conservazione e di manutenzione i negozi del piano terra. adesso si sta rivedendo la tabella millesimale della scala e dell’ascensore, con approvazione di una nuova caratura, ma non c’è alcun riferimento ai negozi. il Regolamento di Condominio, all’epoca della sua formazione, non fa distinzione tra proprietà appartamento e proprietà negozio per lo stesso condomino, e non vi è alcuna deroga intesa come altra convenzione sulla ripartizione di tale spesa. E’ corretta l’esenzione delle spese straordinarie per i negozi?

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