I debiti del condominio

La riforma del condominio introdotta con la L. 220/2012 ha previsto la solidarietà a carico di tutti i condomini per i debiti condominiali, senza nessuna distinzione tra obbligazioni contrattuali e non contrattuali.

In particolare, l’art. 63 comma 2° disp. att. c.c. stabilisce che  i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi, in base alla comunicazione da parte dell’amministratore dei rispettivi nominativi.

I debiti condominiali vanno così ripartiti in base alle tabelle millesimali oppure in base alla ripartizione effettuata dall’assemblea nel caso in cui le tabelle millesimali  manchino oppure ancora in base alle tabelle millesimali che l’assemblea ha ritenuto di dover applicare.

Nei rapporti interni fra condomini si può però stabilire una deroga ai criteri stabiliti dalla legge, attraverso quanto previsto dall’art. 1123 comma 1°, secondo il c.d. criterio della “diversa convenzione”, esentando totalmente o parzialmente un condomino da tutte le spese o solo parte di esse.

L’amministratore, infatti quando risponde alla richiesta di cui all’art. 63 comma 1° disp. att. C.c. proveniente dal creditore, non può comunicare  i dati dei condomini esentati, in quanto gli stessi non sono morosi nei rapporti interni, cosicché dovrà comunicare i nominativi dei condomini morosi in relazione all’importo dovuto nei rapporti interni, che è superiore a quello cui sarebbero tenuti in mancanza della diversa convenzione.

Il legislatore, però, non ha espressamente previsto cosa succede nel caso in cui l’amministratore non comunichi i nominativi dei condomini morosi ai creditori che ne facciano richiesta.

Si possono però ipotizzare due scenari.

Nel primo scenario, che è anche il più probabile, l’amministratore ha commesso una violazione di un preciso obbligo posto dalla legge a suo carico, tanto da considerarsi colpevole di un illecito extracontrattuale e, pertanto, risponderà per i danni nella misura delle quote non riscosse nei confronti del creditore del condominio.

Secondo un altro scenario, invece, il creditore sarebbe libero di agire indiscriminatamente nei confronti di qualsiasi condomino senza che possa essergli validamente opposto il beneficio della preventiva escussione dai condomini in regola con i pagamenti che, ove costretti a pagare una somma maggiore rispetto alla loro quota, vanteranno sia un diritto di regresso nei confronti dei condomini effettivamente morosi, sia un diritto al risarcimento del danno nei confronti dell’amministratore.

Si può aggiungere che, costituendo il comportamento dell’amministratore una grave irregolarità, i condomini adempienti possono chiedere la revoca giudiziale dello stesso.

Il creditore, in conclusione, può ben agire esecutivamente nei confronti di tutti i condomini per l’intero credito, solo ove non conoscesse la quota di cui ognuno di essi, fermo restando che si potrà agire nei confronti dei creditori non morosi solo ove il procedimento esecutivo a carico dei condomini morosi dovesse concludersi senza esito soddisfacente.

E’ bene evidenziare che il creditore, prima di tutto, dovrà procurarsi un titolo esecutivo nei confronti del condominio moroso e poi dimostrare l’infruttuosità dell’esecuzione forzata in danno dello stesso.

Solo successivamente potrà agire nei confronti di chi si trova in regola con i pagamenti ottenendo un decreto ingiuntivo sulla base del titolo formatosi nei confronti del condomino moroso.

La preventiva escussione richiede quindi la conclusione della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola.

Si può ragionevolmente pensare che il condomino in regola con i pagamenti possa paralizzare l’azione del creditore con l’opporre il beneficio della preventiva escussione del patrimonio del condomino moroso, senza dover necessariamente chiamare in causa quest’ultimo.

La responsabilità del condomino solvente, ancorché sussidiaria rispetto a quella del condomino moroso, avrebbe comunque natura solidale, il che porta ad escludere il litisconsorzio necessario e, sul piano processuale, l’inscindibilità delle cause relative ai rispettivi debiti.

Secondo la Suprema Corte, nella sent. n.8150/2017, ove il titolo esecutivo giudiziale si sia formato nei confronti del condominio, il creditore che intenda procedere nei confronti dei singoli condomini, quali obbligati pro quota deve preventivamente notificare a questi ultimi il titolo esecutivo ed il precetto.

Tale principio è stato altresì confermato dalla sentenza della Suprema Corte,  n.20073 11/08/2017, la quale ha previsto che il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli » ma solo « secondo la quota di ciascuno»

Si può anche citare una recentissima sentenza del Tribunale di Roma sez. IV, 05/03/2020, n.4819 che ha rimarcato la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.

Il creditore, quindi, si inserisce nelle dinamiche interne al condominio, in cui le posizioni dei singoli rilevano solo in quanto obbligati nei confronti del condominio per i rispettivi contributi.

Il creditore non ha una pretesa diretta nei confronti dei singoli condomini, ma solo mediata dato che potrà o  meno intervenire nei procedimenti di riscossione puntualmente attivati dall’amministratore o attenderne gli esiti cioè che le somme così recuperate, vengano depositate sul conto del condominio.

Infatti, il condominio è soggetto di diritto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorchè si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta, l’art. 654 comma 2 c.p.c. è da ritenersi applicabile solo al soggetto nei confronti del quale il decreto ingiuntivo è stato emesso ed al quale sia stato notificato, mentre qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto, a cui il titolo esecutivo non sia stato mai notificato, la disposizione in questione non si potrà applicare, dovendosi sempre riconoscere al soggetto passivo dell’esecuzione il diritto di aver piena notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti.

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