I vizi delle delibere condominiali

assemblea

Spesso si rivolgono al nostro studio clienti che lamentano di aver subìto un pregiudizio da una delibera assembleare. Purtroppo , alle volte, si verifica l’impossibilità di impugnare la delibera assembleare condominiale perché già decorsi i trenta giorni previsti dall’art. 1137 del c.c. calcolati a far data dalla comunicazione del verbale e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione.

Quindi, attenzione!!! Oltre tale termine sarà impossibile contestare la delibera , perché ormai valida ed efficace nei confronti di tutti i  partecipanti al condominio e, pertanto, dovrete adeguarvi , volenti o nolenti, a quanto stabilito in essa.

Ciò riguarda il caso in cui una delibera sia affetta da annullabilità ovvero in presenza di vizi ritenuti meno gravi che rendono, comunque, l’atto idoneo a dar vita a degli effetti.

Invece, tale termine non riguarda le delibere nulle , ovvero se ci troviamo in presenza di vizi e violazioni di legge talmente gravi da considerarle prive di effetti per i condomini, i quali possono far valere le proprie ragioni impugnandole senza limiti di tempo e da chiunque compreso il condomino che abbia partecipato all’assemblea e votato favorevolmente, sempre che dimostri che da tale statuizione possa derivargli un apprezzabile pregiudizio.

E’ altresì ammissibile la legittimazione ad impugnare da parte del condomino “astenuto” dalla votazione finale, poiché l’azione spetta a tutti i condomini che non hanno votato in senso conforme alla deliberazione.

Ovviamente individuare se ci troviamo di fronte al caso di una  delibera totalmente nulla o semplicemente annullabile è importantissimo per capire come e in che tempi bisogna agire. In pratica sarà poi compito del giudice stabilire se un vizio è rientrante in una categoria o nell’altra, con la conseguenza di dichiarare o meno ammissibile un’impugnazione e quindi, ammettere o no le ragioni del condomino leso.

Per esemplificare abbiamo i seguenti

Casi di nullità della delibera:

  • mancanza di elementi essenziali
  • oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume)
  • oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea
  • decisioni che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini
  • decisioni assunte fuori dall’assemblea

Casi di annullabilità della delibera:

  • vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (omessa , tardiva o incompleta convocazione dei condomini)
  • maggioranza legale inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale
  • vizi formali , prescrizioni legali regolamentari sul procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea (condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento)
  • irregolarità nel procedimento di convocazione (mancanza indicazione dell’ordine del giorno o con ordine del giorno incompleto)
  • violazione di norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto

Perciò consigliamo ai nostri clienti, per non incorrere in decadenze e, quindi, al rigetto della domanda, di impugnare sempre qualsiasi deliberazione entro i 30 giorni di cui al terzo comma dell’art. 1137 c.c.

Per maggiori approfondimenti si consiglia la sentenza della Cassazione n. 4806/ 2005 e n.7518 /2006 .

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