La Riforma del Condominio (Legge 11 dicembre 2012 n. 220) ha consentito l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, solare termico o eolico) destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dall’interessato.

Nel caso in cui l’installazione dell’impianto fotovoltaico o solare termico centralizzato sul condominio comporti modifiche di parti comuni l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio. Per fare ciò sono necessari un numero di voti che rappresentino la maggioranza 500 millesimi e i due terzi del valore dell’edificio.

Al contrario, nel caso in cui l’installazione dell’impianto riguarda le singole proprietà individuali nessuna delibera è necessaria. Tale assunto è stabilito dall’art. 1122-bis c.c. il quale chiarisce che “(..)E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato(…)”.

Il primo e più rilevante dei profili interpretativi di tale norma è che, nella parte comune, l’installazione di pannelli fotovoltaici non può impedire o diminuire i diritti degli altri condomini i quali hanno diritto di fare altrettanto sulle cose e sui servizi comuni in modo proporzionato al valore della proprietà nel condominio e nel rispetto del “miglior godimento della cosa”. Sarà compito dell’assemblea, che delibererà con maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti, stabilire le modalità di esecuzione degli interventi, imporre cautele e, per gli impianti di produzione di energia rinnovabile, provvedere a ripartire l’uso del lastrico solare o della terrazza, “salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto”.

A questo proposito, ai sensi dell’art.1121 c.c. se in assemblea non si dovesse raggiungere l’unanimità, i dissenzienti parteciperanno, quindi, esclusivamente alle spese necessarie al mantenimento delle parti comuni e non alle spese relative all’impianto se ciò dovesse comportare una spesa molto gravosa, lasciando loro la facoltà di partecipare successivamente ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Il secondo profilo di tale norma è che ìl singolo proprietario potrà quindi installare l’impianto a proprie spese, utilizzando una parte del tetto o del giardino pari alla propria quota nel condominio: ovviamente tutti i benefici del risparmio sulla bolletta del ricavo dagli incentivi saranno soltanto suoi poiché l’impianto fotovoltaico verrà collegato al contatore del singolo condomino e, sia gli incentivi del G.S.E. S.p.A. (ente statale che si occupa di erogare il contributo in Conto Energia), sia lo Scambio sul Posto (per impianti fotovoltaici inferiori a 20 kWp) saranno riconosciuti al singolo condomino che ha realizzato l’impianto.

Nel caso in cui si installi sul lastrico solare un impianto fotovoltaico destinato esclusivamente alla cessione di energia alla rete. bisogna considerare che l’art. 1122-bis c.c. , il quale stabilendo che non sono soggetti ad autorizzazione del condominio o dell’amministratore gli impianti destinati alle singole unità abitative, conclude che l’utilizzazione dell’impianto per produrre energia è esclusivamente a favore del singolo immobile.

Ritengo, pertanto, che un impianto realizzato solo per la cessione di energia alla rete senza l’autorizzazione di alcuno, appare in contrasto con il dettato della legge in forza della quale l’esecuzione delle opere de quibus deve ottenere il previo placet dell’assemblea e/o dell’amministratore e, pertanto, trattandosi di opera vietata, ma già eseguita, anche il singolo condomino ha facoltà di chiederne la demolizione a spese del condomino che l’ha fatta, con la conseguente rimissione in pristino e, se vi sono stati danni , anche al risarcimento dei medesimi.