Avvocato Giuseppe Freni

Categoria: Condominio

  • Stalking condominiale: quando scatta?

    Stalking condominiale: quando scatta?

    Il nostro Studio ha ottenuto una nuova sentenza favorevole a tutela di una nostra assistita che si era rivolta a noi dopo che per mesi e mesi aveva subito da parte di due coniugi inquilini dell’appartamento soprastante, atti molesti consistenti in getti d’acqua dal balcone, minacce, sputi, parolacce, vandalizzazioni, rumori a tutte le ore del giorno e della notte e persino atti di violenza fisica.

    Il Tribunale di Messina, in totale accoglimento delle richieste svolte in favore della nostra assistita, quanto delle tesi giuridiche su cui le stesse sono state fondate, ha accertato che la condotta degli imputati potesse essere ricondotta nella fattispecie di cui all’art 612 bis c.p., “avendo gli stessi concorso a porre in essere  una serie di atti di natura intrinsecamente molesta se si tiene conto della ripetitività degli stessi, del lungo arco temporale in cui sono stati posti in essere e della loro invasività, se si consideri che sono stati compiuti nel luogo di dimora della vittima, condizionandone ogni aspetto della vita”.

    E’ stato altresì riconosciuto dal Tribunale di Messina che detti comportamenti hanno  profondamente inciso sulle abitudini di vita della nostra assistita che ha dichiarato di non potersi neanche più affacciare dal balcone di casa, di non ricevere ospiti, di non poter stendere la biancheria senza avere danni alla stessa, e hanno cagionato in lei timore per la propria incolumità (peraltro effettivamente lesa) e per quella dei familiari, direttamente tutti coinvolti dai comportamenti posti in essere dagli imputati.

    In conseguenza di tali comportamenti persecutori è stato riconosciuto anche un risarcimento per lo stato di prostrazione in cui la nostra assistita da anni versa, che si è indicato in € 5.000,00 di provvisionale.

    Gli atti persecutori compiuti da un soggetto ossessivamente e continuativamente nei confronti di un’altra persona al fine di ottenere le attenzioni desiderate, vengono definiti “stalking”: sono più frequente in ambito familiare o coniugale ma possono essere anche applicati in ambito condominiale.

    La norma di riferimento è l’art. 612 bis del Codice penale richiedendosi, per la sua applicazione, la presenza una minaccia o molestia continuate nel tempo tali da ingenerare tre diversi eventi: un perdurante stato d’ansia, il fondato timore per l’incolumità propria o di un prossimo congiunto o di persona legata da relazione affettiva, la costrizione della vittima ad alterare le proprie abitudini di vita.

    La prova dello stato d’ansia o di paura denunciato dalla vittima del reato può essere dedotta anche dalla natura dei comportamenti tenuti dall’agente, qualora questi siano idonei a determinare in una persona comune tale effetto destabilizzante.

    Infatti, a detta della Corte di Cassazione , si può desumere desunto la sussistenza dello stato di ansia, oltre che dalle dichiarazioni dei due querelanti, anche dalla idoneità dei comportamenti ascritti agli imputati a quali si contestava di avere, mediante una serie di atti vandalici, minacce ed ingiurie, provocato alle vittime un perdurante stato di ansia e di paura tale da ingenerare in essi un fondato timore per la propria incolumità e per quella dei figli)” (Cass Sez. V, 17.04.2019, n. 22843).

    E’ bene inoltre evidenziare che alla luce dell’ormai univoca interpretazione della Corte di Cassazione, “è configurabile il delitto di atti persecutori anche quando le singole condotte sono reiterate in un arco di tempo molto ristretto, a condizione che si tratti di atti autonomi e che la reiterazione di questi pur concentrata in un brevissimo arco temporale, sia la causa effettiva di uno degli eventi considerati nella norma incriminatrice” (Cass. Sez V, n. 38306 del 13 Giugno 2016).

    Infine, per quanto concerne l’evento psicologico previsto dal legislatore, occorre rammentare quanto asserito dalla Corte Suprema nella sentenza Cass. Sez V del 2 marzo 2017 n. 17795,   “la prova dell’evento del delitto, in riferimento alla causazione nella persona offesa di un grave e perdurante stato di ansia o di paura, deve essere ancorata ad elementi sintomatici di tale turbamento psicologico ricavabili dalle dichiarazioni della stessa vittima del reato, dai suoi comportamenti conseguenti alla condotta posta in essere dall’agente ed anche da quest’ultima, considerando tanto la sua astratta idoneità a causare l’evento, quanto il suo profilo concreto in riferimento alle effettive condizioni di luogo e di tempo in cui è stata consumata”

    Bisogna però stare attenti al caso concreto perché, la condotta che in prima analisi potrebbe sembrare rientrare nel caso dello “stalking condominiale“ , in realtà potrebbe configurare un altro tipo di reato.

    Ad esempio, la giurisprudenza ha rinvenuto applicabile ad una condomina che aveva gettato nel piano sottostante ove si trovava l’appartamento di quest’ultima, rifiuti, quali cenere e cicche di sigarette, nonché detersivi e candeggina, il delitto ex art 674 c.p. che punisce il getto pericoloso di cose  ovvero “chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone”. (Cass. pen., sez. III, sent. n. 16459/2013).

    Allo stesso modo, la Cassazione ha punito il getto di foglie, rami e altri materiali di scarto dal piano superiore così da diminuire l’immagine, il decoro e l’igiene dell’entrata di un panificio sottostante (Cass. pen., sez. I, n. 11998/2013).

    Come si può procedere in presenza di molestie condominiali?

    Dal momento che non tutti gli atti persecutori sono uguali, per fornire le modalità di difesa comuni da adattare alle circostanze e alle diverse tipologie di persecutori, bisogna valutare caso per caso.

    Un primo passo, prima di presentare querela, è quello di esporre i fatti all’autorità di pubblica sicurezza avanzando richiesta al Questore nei confronti dell’autore della condotta di ”stalking”, affinché venga adottato un provvedimento di “ammonimento” (art. 8 del Decreto Legge 23 febbraio 2009 e successive modifiche) .

    Sebbene possa sembrare una soluzione “blanda” (si tratta pur sempre di un provvedimento amministrativo nei confronti del soggetto che ha compiuto atti persecutori) in realtà è uno strumento potenzialmente utile ad evitare che certi comportamenti sfocino verso forme più violente di manifestazione riportando il molestatore verso il “buon senso”

    Se tale provvedimento non dovesse bastare, la persona offesa può presentare querela per “stalking” entro sei mesi dal fatto persecutorio, mentre si procede d’ufficio (indipendentemente dalla presentazione della querela) se il fatto è commesso da soggetto già ammonito.

    In caso di condanna del disturbatore si può giungere all’applicazione dell’articolo 282-ter del Codice di Procedura Penale con il quale il Giudice può disporre un provvedimento di “divieto di avvicinamento ai luoghi frequentati dalla persona offesa” ordinando all’autore di non avvicinarsi a luoghi determinati ed abitualmente frequentati dalla vittima e, quindi, l’allontanamento dal plesso condominiale dei vicini molesti.

    Infine, va evidenziato che nell’ambito degli atti persecutori è stata recentemente introdotta la Legge 19 luglio 2019, n. 69 (recante “Modifiche al codice penale, al codice di procedura penale e altre disposizioni in materia di tutela delle vittime di violenza domestica e di genere”) denominata “Codice Rosso”, che prevede uno snellimento dell’avvio delle indagini, una serie di misure cautelari più rigide nei confronti dell’indagato nonché un aumento sostanziale delle pene (da un minimo di sei mesi e un massimo di cinque anni a un minimo di un anno e un massimo di sei anni e sei mesi).

  • Arriva una sentenza che rivoluziona l’invalidità delle delibere

    Arriva una sentenza che rivoluziona l’invalidità delle delibere

    Le deliberazioni dell’assemblea dei condomini sono da dichiararsi nulle, sempre e da chiunque vi abbia interesse, quelle che mancano degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all’ordine pubblico” o al “buon costume”.

    Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’art. 1137 c.c.( nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti)

    Sorge, allora, il dubbio se o meno in caso di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, il Giudice possa anche pronunciarsi sulla nullità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, oppure sull’annullabilità di tale deliberazione.


    Costante giurisprudenza della S.C. era precedentemente orientata nel senso che, in materia condominiale, ove l’opponente ad ingiunzione voglia eliminare dal mondo giuridico la delibera posta a base dell’ingiunzione, ha l’onere di proporre un’impugnazione separata ed autonoma della delibera medesima.

    Ebbene, una recentissima sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sez. Unite, n.9839 del 14/04/2021,

    pronunciando su questione di massima di particolare importanza, ha affermato che è il Giudice di pronunci sulla validità della delibera, purché l’annullabilità di tale deliberazione sia dedotta in via di azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione.

    Inoltre, la Suprema Corte aggiunge che, nel giudizio di opposizione a seguito di decreto ingiuntivo emesso per la riscossione degli oneri condominiali, l’eccezione con la quale l’opponente, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, deduca l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, è inammissibile e tale inammissibilità va rilevata e dichiarata d’ufficio dal giudice.

    Questo orientamento appare importantissimo poiché l’opposizione a decreto ingiuntivo apre un ordinario giudizio di cognizione sulla domanda proposta dal creditore con il ricorso per ingiunzione, il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all’accertamento dei fatti costitutivi del diritto in contestazione, ossia al merito del diritto fatto valere dal creditore con la domanda di ingiunzione.

    Dato che il procedimento opposizione al decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione, è chiaro  che il giudice dell’opposizione non  possa confermare il decreto ingiuntivo senza verificare la validità del titolo (ovvero la delibera assembleare in questo caso) posto a fondamento dell’ingiunzione.

    Ed infatti, la validità della deliberazione che ripartisce le spese tra i condomini, costituisce il presupposto necessario per la conferma o meno del decreto ingiuntivo opposto; non può, pertanto, precludersi al giudice dell’opposizione di accertare, ove richiesto o dovuto, la sussistenza del presupposto necessario per la pronuncia di rigetto o di accoglimento della opposizione.

    Sussistono, inoltre, ragioni di economia processuale, in linea col principio costituzionale della ragionevole durata del processo (art. 111, comma 2 Cost.) che impongano di riconoscere al giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo il potere di sindacare, ove richiesto, l’invalidità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione.

    Da questo punto di vista non si può negare al giudice dell’opposizione la possibilità di sindacare la invalidità della deliberazione posta a base dell’ingiunzione dato che ciò provocherebbe la moltiplicazione dei giudizi, perchè costringerebbe il giudice a rigettare l’opposizione e obbligherebbe la parte opponente, che intenda far valere detta invalidità, a promuovere separato giudizio e, successivamente, nel caso in cui la deliberazione fosse annullata, a proporre domanda di accertamento e di ripetizione di indebito ovvero opposizione all’esecuzione, prolungando così il contenzioso tra le parti.

    Al contrario, riconoscere al giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo la possibilità di sindacare la validità della deliberazione assembleare consente di definire nel medesimo giudizio tutte le questioni relative alla deliberazione. su cui si fonda l’ingiunzione e di evitare la proliferazione delle controversie.

     Si tratta di una interpretazione che, oltre ad essere in linea col principio costituzionale della ragionevole durata del processo, consente anche di evitare il rischio di giudicati contrastanti.

  • I debiti del condominio

    I debiti del condominio

    La riforma del condominio introdotta con la L. 220/2012 ha previsto la solidarietà a carico di tutti i condomini per i debiti condominiali, senza nessuna distinzione tra obbligazioni contrattuali e non contrattuali.

    In particolare, l’art. 63 comma 2° disp. att. c.c. stabilisce che  i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi, in base alla comunicazione da parte dell’amministratore dei rispettivi nominativi.

    I debiti condominiali vanno così ripartiti in base alle tabelle millesimali oppure in base alla ripartizione effettuata dall’assemblea nel caso in cui le tabelle millesimali  manchino oppure ancora in base alle tabelle millesimali che l’assemblea ha ritenuto di dover applicare.

    Nei rapporti interni fra condomini si può però stabilire una deroga ai criteri stabiliti dalla legge, attraverso quanto previsto dall’art. 1123 comma 1°, secondo il c.d. criterio della “diversa convenzione”, esentando totalmente o parzialmente un condomino da tutte le spese o solo parte di esse.

    L’amministratore, infatti quando risponde alla richiesta di cui all’art. 63 comma 1° disp. att. C.c. proveniente dal creditore, non può comunicare  i dati dei condomini esentati, in quanto gli stessi non sono morosi nei rapporti interni, cosicché dovrà comunicare i nominativi dei condomini morosi in relazione all’importo dovuto nei rapporti interni, che è superiore a quello cui sarebbero tenuti in mancanza della diversa convenzione.

    Il legislatore, però, non ha espressamente previsto cosa succede nel caso in cui l’amministratore non comunichi i nominativi dei condomini morosi ai creditori che ne facciano richiesta.

    Si possono però ipotizzare due scenari.

    Nel primo scenario, che è anche il più probabile, l’amministratore ha commesso una violazione di un preciso obbligo posto dalla legge a suo carico, tanto da considerarsi colpevole di un illecito extracontrattuale e, pertanto, risponderà per i danni nella misura delle quote non riscosse nei confronti del creditore del condominio.

    Secondo un altro scenario, invece, il creditore sarebbe libero di agire indiscriminatamente nei confronti di qualsiasi condomino senza che possa essergli validamente opposto il beneficio della preventiva escussione dai condomini in regola con i pagamenti che, ove costretti a pagare una somma maggiore rispetto alla loro quota, vanteranno sia un diritto di regresso nei confronti dei condomini effettivamente morosi, sia un diritto al risarcimento del danno nei confronti dell’amministratore.

    Si può aggiungere che, costituendo il comportamento dell’amministratore una grave irregolarità, i condomini adempienti possono chiedere la revoca giudiziale dello stesso.

    Il creditore, in conclusione, può ben agire esecutivamente nei confronti di tutti i condomini per l’intero credito, solo ove non conoscesse la quota di cui ognuno di essi, fermo restando che si potrà agire nei confronti dei creditori non morosi solo ove il procedimento esecutivo a carico dei condomini morosi dovesse concludersi senza esito soddisfacente.

    E’ bene evidenziare che il creditore, prima di tutto, dovrà procurarsi un titolo esecutivo nei confronti del condominio moroso e poi dimostrare l’infruttuosità dell’esecuzione forzata in danno dello stesso.

    Solo successivamente potrà agire nei confronti di chi si trova in regola con i pagamenti ottenendo un decreto ingiuntivo sulla base del titolo formatosi nei confronti del condomino moroso.

    La preventiva escussione richiede quindi la conclusione della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di poter pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto dal condomino in regola.

    Si può ragionevolmente pensare che il condomino in regola con i pagamenti possa paralizzare l’azione del creditore con l’opporre il beneficio della preventiva escussione del patrimonio del condomino moroso, senza dover necessariamente chiamare in causa quest’ultimo.

    La responsabilità del condomino solvente, ancorché sussidiaria rispetto a quella del condomino moroso, avrebbe comunque natura solidale, il che porta ad escludere il litisconsorzio necessario e, sul piano processuale, l’inscindibilità delle cause relative ai rispettivi debiti.

    Secondo la Suprema Corte, nella sent. n.8150/2017, ove il titolo esecutivo giudiziale si sia formato nei confronti del condominio, il creditore che intenda procedere nei confronti dei singoli condomini, quali obbligati pro quota deve preventivamente notificare a questi ultimi il titolo esecutivo ed il precetto.

    Tale principio è stato altresì confermato dalla sentenza della Suprema Corte,  n.20073 11/08/2017, la quale ha previsto che il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli » ma solo « secondo la quota di ciascuno»

    Si può anche citare una recentissima sentenza del Tribunale di Roma sez. IV, 05/03/2020, n.4819 che ha rimarcato la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie.

    Il creditore, quindi, si inserisce nelle dinamiche interne al condominio, in cui le posizioni dei singoli rilevano solo in quanto obbligati nei confronti del condominio per i rispettivi contributi.

    Il creditore non ha una pretesa diretta nei confronti dei singoli condomini, ma solo mediata dato che potrà o  meno intervenire nei procedimenti di riscossione puntualmente attivati dall’amministratore o attenderne gli esiti cioè che le somme così recuperate, vengano depositate sul conto del condominio.

    Infatti, il condominio è soggetto di diritto distinto da ognuno dei singoli condomini, ancorchè si tratti di soggetto non dotato di autonomia patrimoniale perfetta, l’art. 654 comma 2 c.p.c. è da ritenersi applicabile solo al soggetto nei confronti del quale il decreto ingiuntivo è stato emesso ed al quale sia stato notificato, mentre qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto, a cui il titolo esecutivo non sia stato mai notificato, la disposizione in questione non si potrà applicare, dovendosi sempre riconoscere al soggetto passivo dell’esecuzione il diritto di aver piena notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti.

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  • La sopraelevazione in condominio

    Sopralevazione

    Che cos’è e come si calcola il valore dell’indennità di sopraelevazione? Vediamo quando si possono realizzare  nuovi piani o  sopra l’ultimo piano dell’edificio e quanto costa l’indennità. (altro…)

  • GUIDA ALL’ABUSO EDILIZIO

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    Ogni volta che il proprietario di un bene immobile ne esegue delle modifiche incorre nel rischio di commettere un abuso edilizio.

    L’abuso edilizio è il reato che si commette quando si esegue un qualsiasi lavoro senza essersi muniti preventivamente del corretto titolo abilitativo per eseguirlo. Ma anche nel caso in cui vengano svolti tutti i necessari adempimenti, si può incorrere nel caso di abusivismo edilizio. (altro…)