Qualsiasi edificio ha bisogno di interventi periodici indispensabili che lo mantengano in perfetta efficienza.
Può capitare, però, che alcuni lavori siano caratterizzati dall’eccezionalità a causa della loro imprevedibilità o per la rilevanza economica.
Che differenza c’è , quindi, tra lavori ordinari e straordinari?
Partendo dal presupposto che non è sempre facile stabilire, nel caso concreto, quando si tratta di piccola manutenzione, di manutenzione ordinaria o straordinaria, tuttavia possiamo affermare che le spese ordinarie e straordinarie rientrano sempre nel campo delle spese necessarie.
Perciò i lavori di ordinaria manutenzione sono quelli che , per la naturale deteriorabilità dell’edificio , si rendono necessari per il perfetto uso e godimento del condominio stesso , come ad esempio la riparazione del cancello elettrico rotto o dei citofoni che non funzionano oppure la sostituzione delle lampadine nelle parti comuni.
La manutenzione straordinaria tende, come quella ordinaria , alla conservazione del bene comune ma, al contrario di quest’ultima, la supera per valore o importanza speciale come , ad esempio, rifare il tetto o le facciate, la sostituzione dell’ascensore, ovverosia tutti quei lavori che oltrepassano i normali interventi periodici compiuti sull’edificio per evitarne il lento e quotidiano logorio naturale.
La legge stabilisce che spetta al condominio di deliberare ed eseguire le opere di riparazione e manutenzione a tutela delle proprietà comuni per evitare possibili danni alle proprietà esclusive dei condomini o di terzi.
L’art. 1135 comma 2 c.c., però, permette all’amministratore di ordinare lavori di straordinaria amministrazione purché rivestano il carattere di urgenza, senza che vi sia una preesistente approvazione in assemblea, imponendogli solo l’obbligo di riferire prima in assemblea. (altro…)
Avvocato Giuseppe Freni 