L’ambito dell’abusivismo edilizio è particolarmente ampio e l’esperienza quotidiana dimostra che vi è una casistica giurisprudenziale estremamente varia. L’esecuzione di opere in assenza dell’autorizzazione prevista dalla legge (o in difformità da essa), comporta l’applicazione di sanzioni amministrative e penali. Diventa quindi indispensabile distinguere quali opere necessitano autorizzazione a concessione edilizia (permesso di costruire) da quelle soggette a semplice comunicazione dei lavori.

E’ chiaro che , prima di realizzare alcunché, sia necessario quantomeno conoscere il regolamento edilizio e lo strumento urbanistico generale vigenti nel Comune in cui si intende costruire.

L’esperienza giudiziaria insegna che spesso l’attività diretta a trasformare balconi, terrazze, verande viene fatta rientrare quale edificazione di un’opera pertinenziale, alla ricerca di impunità per il responsabile dell’opera.

E’ importante chiarire che il concetto di pertinenza non ha la stessa valenza in ambito civilistico e in quello penalistico: sotto quest’ultimo profilo, il controllo del Tribunale Penale è di ampia portata e non si limita alla funzione della costruzione ma si riferisce anche alla valutazione dell’impatto ambientale , aspetto del tutto estraneo in sede civile.

Intanto giova precisare che ”costituisce costruzione agli effetti civilistici qualsiasi manufatto, stabilmente infisso al suolo o collegato a preesistente immobile e tale da incrementarne la relativa consistenza, indipendentemente dalle caratteristiche costruttive” (Cass. 18 novembre 2011 n. 24327).

In particolare costituiscono “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio [….] comunque da considerarsi […] la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; (art. 3 lett. e) D.P.R. 380/2001 e s.m.i.)

In sostanza sono da considerarsi interventi di nuova costruzione tutti i manufatti che alterino la sagoma dell’edificio (aumentando il volume lordo del fabbricato). Fanno eccezione solo quei manufatti che sono catalogabili come pertinenziali. Questi ultimi sono quelli esplicitamente indicati nel vigente strumento urbanistico ovvero il cui volume complessivo non sia maggiore del 20% dell’intero fabbricato.

Come sappiamo, la pertinenza è un opera che, pur conservando una propria individualità ed autonomia, è posta al servizio ed ornamento di un’altra costruzione, per renderne più agevole e funzionale l’uso (art. 817 cod. civ.).

Il collegamento così realizzato deve risultare, oltre che dalla volontà del proprietario, anche e sopratutto dai requisiti oggettivi del manufatto (struttura, modalità di esecuzione, dimensioni, modestia del valore economico rispetto alla cosa principale).

Su questo aspetto, i giudici della Cassazione hanno affermato che “la trasformazione di un balcone o di un terrazzino, circondato da muri perimetrali, in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non costituisce realizzazione di una pertinenza, ne’ intervento di manutenzione straordinaria e di restauro, ma è opera soggetta a concessione edilizia ovvero permesso di costruire (Sez. 3, n. 35011 del 26/04/2007 – dep. 18/09/2007, Camarda, Rv. 237532)”.

 

Quando si parla di tettoie, pergolati e pensiline è strettamente necessario individuarne la funzione che tale manufatto assume in relazione all’unità edilizia cui afferisce.  Il manufatto, infatti, potrebe svolgere la funzione di ombreggiamento o schermatura dai raggi solari (pergolato) protezione dagli agenti atmosferisci (tende, tettoie e pensiline) o aumento dello spazio vivibile “chiuso” dell’appartamento (verande). La funzione, inoltre, è anche legata al concetto di frequenza d’uso.

E’ chiaro che un pergolato svolge la sua funzione per l’utilizzatore solo quando c’è il sole, la tettoia ripara da tutti gli agenti atmosferici, svolgendo una funzione di tipo più permanente ma strettamente legata al concetto della qualità dell’abitare delle aree pertinenzali; la veranda, invece, acquista un carattere permanente di funzionalità, poiché, una volta realizzata, sarà utilizzata come vano (sia anche deposito, sgabuzzino o quant’altro) in modo permanente rispetto al tempo.

Successivamente è determinante individuare il concetto di precarietà ed amovibilità dell’opera. Una struttura, infatti, secondo la prevalente giurisprudenza, è definito precaria se è rimovibile senza demolizioni ed ha carattere temporaneo; in questo caso l’opera è esente da autorizzazioni.

Come si interviene per eseguire una chiusura con veranda di tettoia o balconi?

La realizzazione di un manufatto rientrante nelle categorie verande è attività rientrante tra quelle disciplinate come edilizia libera.

Riguardo alle verande già con la L.R. 37/85, all’art. 9 si stabiliva per tutto il territorio regionale che ” Non è considerato aumento di superficie utile o di volume né modificazione della sagoma della costruzione la chiusura di verande o balconi con strutture precarie.“. L’unico adempimento da eseguire è, contestualmente all’ inizio dei lavori, l’obbligo da parte del proprietario dell’unità immobiliare di presentare al Sindaco una relazione a firma di un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri le opere da compiersi , il rispetto delle norme di sicurezza e delle norme igienico – sanitarie vigenti.

La chiusura di tettoie o di balconi (non all’ultimo piano) con strutture precarie è da considerarsi attività edilizia non soggetta a rilascio di autorizzazione, ma solo comunicazione di inizio lavori, accompagnata da relazione tecnica di asseveramento a firma di tecnico abilitato (Ingegnere o Architetto) (art. 9 L.R. 37/85).

Successivamente, con l’art. 20 della L.R: 4/2003 e s.m.i. , sono state introdotte nuove norme integrative a quelle dell’art. 9 della L.R. 37/85, per cui la realizzazione delle chiusure di verande e tettoie, in deroga a qualsiasi disposizione di legge, non sono soggette ad autorizzazione e soprattutto non costituiscono aumento di superficie utile o di volume nè modifica della sagoma della costruzione.

Ciò implica che, qualora il manufatto sia ascrivibile alla categoria di veranda, il volume da essa contenuto non è edilizio e non determina aumento di carico urbanistico. Tale precisazione sgombra il campo a qualsiasi dubbio in merito al fatto che la costruzione di verande incida sugli strumenti ed i parametri urbanistici innescando procedimenti di tipo autorizzativo concessorio, eventualmente non applicabili in caso area satura. Queso almeno in Sicilia.

Quanto sin qui detto vale per la chiusura di terrazze di collegamento e/o la copertura di spazi interni (balconi, chiostrini, terrazzi) non visibili dalla pubblica via.

Ovviamente sono fatti salvi il rispetto dei vincoli normativi applicati sul territorio, per cui è indispensabile ottenere il preventivo nulla osta da parte dell’organo di controllo (ovvero il nulla osta della soprintendenza BB.CC.AA perché il fabbricato ricade in zona A – centro storico – o in area di vincolo paesaggistico).

Per queste ragioni è meglio sempre, prima di procedere all’esecuzione di tali lavori, rivolgersi ad un tecnico abilitato indipendente dalla ditta esecutrice dei lavori , che permetta di ottemperare a tutti gli adempimenti autorizzativi e permessi.

Con tale norma il legislatore ha voluto intendere ed ha ritenuto necessario esplicitare che, per la realizzazione di tali manufatti , non si considera nuova cubatura e quindi aumento di volume del fabbricato, lo spazio ricavato dalla chiusura di veranda se eseguita con opere precarie.

E’ importante sottolineare che l’art. 20 della L.R. 4/2003 (comma 1 e 3) introduce la possibilità di sanare le struttre precarie adibite a verande (comma 5) e non regolari in quanto non eseguita all’epoca della realizzazione regolare autorizzazione come previsto dall’art. 9 della L. R. 37/85 ovvero perché realizzate antecedentemente a tale data.

Ai fini dell’applicazione dell’art. 20 della L.R. 4/2003 sono “da considerare strutture precarie tutte quelle realizzate in modo tale da essere suscettibili di facile rimozione. Si definiscono verande tutte le chiusure o strutture precarie come sopra realizzate, relative a qualunque superficie esistente su balconi, terrazze e anche tra fabbricati. Sono assimilate alle verande le altre strutture, aperte almeno da un lato, quali tettoie, pensiline, gazebo ed altre ancora, comunque denominate, la cui chiusura sia realizzata con strutture precarie, sempreché ricadenti su aree private.” (circolare n. 53460 del 12/08/2011 dell’Assessorato Territorio e Ambiente della Regione Siciliana – DIPARTIMENTO REGIONALE URBANISTICA).

In definitiva è possibile realizzare una chiusura con veranda a patto di verificare:

1. i nulla osta necessari in base agli eventuali vincoli insistenti sul fabbricato in oggetto (strumenti urbanistici, Soprintendenza BB.CC.AA., nonché regolarità delle strutture esistenti siano esse balconi, tettoie, ecc…);
2. l’intervento non sia realizzato sui fronti prospicenti pubbliche piazze ed strade;
3. le strutture siano di tipo precario (elementi prefabbricati la cui applicazione non determini demolizioni o ripristini di murature. Ad esempio non deve essere necessario eseguire fondazioni, oppure non vengano modificati gli infissi esterni o gli intonaci ricoperti dalla veranda);
4. la veranda non deve superare il 20% della volumetria dell’intero fabbricato (limitazione massima derivante dalla precariet della costruzione realizzata e definita dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i.);

fermo restando ulteriori limitazioni definite negli strumenti urbanistici vigenti sul proprio terriotrio comunale.

Come si interviene per sanare un’opera abusiva?

Nel caso di sanatoria di struttura esistente , si deve prestare attenzione al fatto che il manufato sia sanabile (ovvero rispettoso di tutte le norme locali, regionali e nazionali vigenti) , in quanto la procedura assume il carattere dell’autodenuncia.

Per la verifica della conformità, alle disposizioni normative citate, delle opere aventi determinate caratteristiche costruttive (relative ai materiali impiegati e alle modalità di realizzazione delle opere), tali da potersi annoverare tra le così dette “opere precarie” di cui alle leggi regionali citate, si rende assolutamente indispensabile conoscere la relativa giurisprudenza amministrativa e penale, al fine di rinvenire quegli elementi interpretativi comuni.

C’è da rilevare, però, che la giurisprudenza maggioritaria attiene all’applicazione dell’art. 5 della l.r. n. 37/85 (opere da eseguirsi previa autorizzazione), posto che tra le opere oggetto di autorizzazione edilizia elencate nella norma adesso citata, rientrano le “pertinenze”, i “prefabbricati ad una sola elevazione non adibiti ad uso abitativo” (oltre alle “recinzioni”), fattispecie queste, per le cui caratteristiche dimensionali, strutturali e funzionali, sono sovente fatte rientrare dai ricorrenti, (per evitare la sanzione demolitoria), o tra le “pertinenze”, e/o tra le “opere precarie”.

In verità la stessa Corte Costituzionale – con la sentenza n. 187/97 – ha definito detti “prefabbricati” quali “opere adagiate al suolo e facilmente rimovibili”, abbisognevoli comunque di autorizzazione edilizia, ma di fatto risultano essere del tutto assimilabili alle verande, alle tettoie, ai gazebo, ed alle altre strutture ex art. 20, comma 4, secondo periodo.

Interessante la sentenza n. 712/08, avendo il CGA ritenuto che “la natura precaria di un’opera ai sensi dell’art. 20 l.r. 4/03 è quando essa è facilmente rimovibile, indipendentemente dall’uso realmente precario e temporaneo che se ne deve fare (ossia alle sole caratteristiche strutturali e non anche funzionali delle opere) TAR Palermo 13/11/06, n. 2989 e TAR Catania 16/01/07, n. 77)”, poiché la tettoia, da un lato “risulti incastrata nel muro del fabbricato esistente mentre dall’altro lato risulta fissata al suolo” (tale annotazione si effettua per il fatto che il sistema di “ancoraggio” agli edifici esistenti, delle opere precarie in esame, è uno degli elementi decisivi e controversi nei ricorsi, in quanto necessita appurare la loro “facile rimozione”) .