L’ordine del giorno nelle assemblee di condominio: che contenuti deve avere e come si può contestare? Scopriamolo insieme!

L’art. 66 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie stabilisce che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere

l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

L’art. 1105 c.c., applicabile anche alle riunioni condominiali, prescrive che per la validità delle deliberazioni, tutti i partecipanti devono essere stati preventivamente informati dell’oggetto della delibera.

Tale criterio soddisfa la legittima pretesa dei partecipanti alla delibera assembleare di conoscere, con un congruo preavviso, gli argomenti che verranno discussi nella riunione di condominio al fine di poter valutare l’atteggiamento da tenere, per poi votare in modo consapevole oppure per dare direttive specifiche a chi li rappresenterà.

Al fine di conseguire la validità della delibera è sufficiente che gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere compresi da tutti, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dei singoli punti della discussione.

Per esempio, nel caso di una convocazione il cui ordine del giorno riguarda l’esame dei preventivi relativi alle opere di straordinaria manutenzione da eseguirsi sulle parti comuni, è necessario che l’avviso elenchi dettagliatamente le imprese cui detti preventivi fanno capo, nonché ad un successivo punto, indichi la scelta dell’impresa costruttrice per l’esecuzione lavori, lo stanziamento delle somme e la loro ripartizione, precisando che gli stessi sono visionabili dai condomini.

L’ordine del giorno deve, quindi, contenere un’indicazione dettagliata degli argomenti da trattare, in modo da evitare che gli assenti si trovino spiazzati da deliberazioni prese su argomenti che, se non indicati all’ordine del giorno, non possono né essere discussi né tanto meno votati.

Altro esempio, la delibera assembleare è invalida se impegna i condomini per l’esecuzione di determinate opere per un ammontare di diverse centinaia di migliaia di euro mentre l’ordine del giorno indica come oggetto di discussione l’esecuzione di opere urgenti per un importo di un paio di migliaia di euro.

Se dalla discussione dell’assemblea dovesse ritenere di votare un argomento non presente all’ordine del giorno, la decisione  dovrà per forza essere rimandata ad una successiva in cui sarà inserito nell’ordine del giorno quel determinato argomento.

Ogni condomino può chiedere all’amministratore, mediante PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, di inserire per la convocazione dell’assemblea condominiale la discussione di un determinato argomento o problematica.

Inoltre è onere del condomino, se ha necessità di conoscere, relativamente alla materia su cui decidere, eventuali dati specifici o della documentazione, attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese.

Molto spesso, in assemblea, la voce “varie ed eventuali” viene utilizzata per far decidere i condomini sull’approvazione di preventivi, conferimenti di incarichi o altri argomenti “ a sorpresa” non puntualizzati prima nell’ordine del giorno.

Questa brutta abitudine è errata ed espone le delibere assunte in virtù di tale generica voce  all’annullabilità ai sensi dell’articolo 1137 c.c. , poiché essa si riferisce esclusivamente ad atti non negoziali come, ad esempio, suggerimenti, comunicazioni tra condomini, future assemblee, solleciti, risposte dell’amministratore ecc.

E’ possibile il ricorso all’Autorità giudiziaria per contestare i vizi presenti nell’ordine del giorno della convocazione assembleare.

Infatti, ove i condomini ritengano che derivi loro un danno dal provvedimento approvato senza che l’ordine del giorno osservi le forme prescritte, essi hanno interesse ad ottenere l’annullamento del provvedimento approvato:  l’impugnazione (che dovrà essere preceduta da un tentativo di conciliazione) si propone con un atto di citazione davanti al Giudice entro 30 giorni dalla delibera o dalla comunicazione della stessa ai condomini assenti.